Pilot modelmatig waarderen

Afgelopen maand heeft Ortec Finance de pilot rondom het modelmatig waarderen afgerond. In deze pilot is getracht een aantal van de beschikbare vrijheidsgraden in de full versie van het Handboek modelmatig te bepalen. Gezamenlijk met vijf deelnemende corporaties is bepaald welke vrijheidsgraden we op welke wijze inschatten en is de data verzameld om uiteindelijk tot de modelmatige vrijheidsgraden te komen.

Modelmatig bepaalde vrijheidsgraden

Voorafgaand aan traject is gezamenlijk met de deelnemende corporaties vastgesteld welke vrijheidsgraden modelmatig bepaald zullen worden en welke methodiek hierbij toegepast zal worden. Hierbij is gekozen voor:

• Leegwaarde en markthuur conform Ortec Finance AVM;
• Leegwaardeontwikkeling conform de Ortec Finance Scenarioset regionale huisprijsindices;
• Disconteringsvoet conform het ValueMetrics disconteringsvoetmodel;
• Onderhoud conform de Koeter vastgoedtaxatiewijzer;
• Mutatiekansen conform het Ortec Finance Mutatiekansmodel.

Data

Na het vaststellen van de methodiek kon gestart worden met dataverzameling en validatie.

De belangrijkste bevindingen hierbij zijn:

• Grotere data uitvraag heeft een grotere impact op de capaciteit van de organisatie en het gebruikte primaire systeem;
• Met een grotere datauitvraag neemt het aantal data inconsistenties toe;
• Privacygevoelige informatie vereist aanvullende overeenkomsten;
• Historische data is voor sommige corporaties lastig aan te leveren.

Analyse en verkenning toepasbaarheid

Met de aanvullende data zijn de vrijheidsgraden gemodelleerd en geanalyseerd. Vanuit de analyses is gebleken dat regionale componenten en wederom datakwaliteit een significante impact hebben op de modelmatig bepaalde vrijheidsgraden en de kwaliteit hiervan. Hiernaast dient rekening gehouden te worden met verschillende invalshoeken die worden toegepast. Hierdoor kan bijvoorbeeld de leegwaardeontwikkeling tussen taxateurs / het handboek en een modelmatige inschatting afwijken.

Met de verkenning naar de praktische toepasbaarheid is gekeken op welke wijze het modelmatig bepalen van de vrijheidsgraden corporaties kunnen ondersteunen. Het modelmatig bepalen van de vrijheidsgraden geeft een beter inzicht in de wijze waar op de individuele vrijheidsgraden tot stand komen, de relaties die hier tussen bestaan. Dit zorgt voor een hogere datakwaliteit en zal uiteindelijk resulteren in realistischere waarderingen. Corporaties worden in staat gesteld om als interne taxateur te acteren, (inhoudelijk) de discussie aan te kunnen gaan met de taxateur en het waarderingstraject efficiënter te doorlopen. Ortec Finance AVM geeft daarnaast de mogelijkheid om taxaties te valideren, aankoop-, verkoop- en verhuurprijzen te bepalen en vastgoedsturing toe te passen.

Belangrijke bevindingen vanuit de analyse en verkenning zijn:

• Betere datakwaliteit zal vanzelfsprekend resulteren in betere bepaling van de vrijheidsgraden;
• Corporaties krijgen meer inzicht in en kennis van de marktwaarde en de verschillende onderliggers hiervan;
• Regionale effecten en heterogeniteit van de objectkenmerken kunnen de toepasbaarheid van sommige modelmatig bepaalde vrijheidsgraden beperken;
• Verfijning van de modellen zal resulteren in een stijging van de toepasbaarheid.

Meer informatie?

Heb je vragen en/of opmerkingen over de pilot modelmatig waarderen? Neem dan contact op met Pieter Postma via +31 20 700 97 47 of Pieter.Postma@Ortec-Finance.com of Dennis Albers via +31 20 700 97 23 of Dennis.Albers@Ortec-Finance.com.