De beleidswaarde in meerjarenperspectief: Het belang, relevante regelgeving en de toepassing.

In dit artikel staan we stil bij het belang van de beleidswaarde en een juiste inschatting gedurende de begroting. Ook bekijken we de voorschriften die in relatie tot deze berekeningen, gelden vanuit de toezichthouder. Daarbij kijken we ook naar hoe deze voorschriften in de begrotingssoftware van Ortec Finance (WALS) landen en welke implicaties dit heeft voor het opstellen van de begroting. Voor een concrete lijst met tips over hoe dit te verwerken binnen WALS, verwijzen we je naar het vervolgartikel Beleidswaarde in meerjarenperspectief: 10 concrete tips voor de inrichting en controle binnen WALS.

Waarom is de beleidswaarde in meerjarenperspectief van belang?

Vanuit de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is op 28 april 2020 een herzien financieel beoordelingskader gepubliceerd¹. Hierin is onder andere de maximale grenswaarde voor de Loan-to-Value (LTV) verruimd van 75% naar 85% (DAEB). Eerder hebben wij uitgebreid geschreven over de belangrijkste wijzigingen in dit kader ². Tegenover de verruiming van de LTV-norm staat dat corporaties een grote maatschappelijke opgave kennen. Er moeten landelijk veel woningen bij worden gebouwd en er moet sterk verduurzaamd worden. Tegelijkertijd wil de sector de huren zo betaalbaar mogelijk houden. De verdiencapaciteit van corporaties staat verder onder druk door de toenemende lasten. Denk hierbij aan de hoge structurele verhuurderheffing en VPB.

De rentedekkingsgraad (ICR) is een belangrijke indicator voor de duurzame verdiencapaciteit van het vastgoed en voor veel corporaties een belangrijke knellende factor. Aan de andere kant is de Loan-to-Value (LTV) voor veel corporaties beperkend voor de investeringsopgave. Waar de (blijvende) neerwaartse druk op de rentestanden binnen de ICR enige ruimte creëert, zorgen de zeer beperkt rendabele investeringen in duurzaamheid voor forse toenames in de verhouding tussen de leningen en de (beleids)waarde van het vastgoed. Ondanks de verruiming binnen de norm van de LTV behoeft dit kengetal de nodige aandacht. Een juiste onderbouwing van de beleidswaarde(ontwikkeling) is daarbij essentieel om inzicht te krijgen in de risico’s binnen jouw begroting.

Wat zegt de toezichthouder en hoe gaan wij hiermee om?

De Aw en het WSW brengen jaarlijks in de ‘Leidraad economische parameters dPi 2020³' een richtlijn uit met betrekking tot de te hanteren economische parameters voor het indienen van de begroting. In dit document staan ook voorschriften over hoe omgegaan dient te worden met de markt- en beleidswaarde van het bezit. Hierin beschrijven zij met betrekking tot de beleidswaarde het volgende:

"Om te komen tot een meerjarige prognose van de marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde in de dPi wordt onderscheid gemaakt naar:

1. Een berekende waarde in het forecastjaar.
2. Een benaderde autonome waardeontwikkeling in de prognosejaren.
3. Een berekende waarde in geval van voorraadmutaties (sloop, verkoop, nieuwbouw, aankoop, woningverbetering)."

Berekende waarde per 31-12-2020

Eind 2020 dient een markt- en beleidswaarde berekend te worden op basis van de Discounted Cashflow methode (DCF). Uitgangspunt daarbij is de vastgestelde markt- en beleidswaarde uit de laatste jaarrekening. Dit kan een basis of full waardering zijn. Belangrijkste is dat het handboek 2019 ook voor deze geschatte waarde per 2020 van toepassing wordt geacht.

Onze begrotingssoftware (WALS) sluit hier perfect bij aan. Het wordt hierbij sterk geadviseerd om in de software voor de dPi het peilmoment 31-12-2019 als startpunt te hanteren. Immers is dan de relatie met de jaarrekening direct en eenvoudig te controleren. Bovendien herkent WALS dat ook voor het eerste jaar een berekende waardebepaling voorgeschreven is.

Wel dient voor de berekening eind 2020 met een inschatting van de objectgegevens per 31-12-2020 worden gerekend. Immers zijn nieuwe gegevens van toepassing zoals de nieuwe contracthuur en WOZ-aanslag. Daarnaast kennen verschillende waarderingsparameters vanuit het handboek een prijspeil. Zo kent het marktconforme onderhoud zoals volgt uit het handboek (indien basis) of zoals is vastgesteld door de taxateur (indien full) het prijspeil 31-12-2019. Om dit soort waarderingsparameters toepasbaar te maken voor de berekening eind 2020, dient er een correctie te worden doorgevoerd voor het prijspeil. Om deze correctie te verwerken dienen de relevante indexatiecijfers uit de leidraad daarbij gebruikt te worden.

Deze geschatte objectgegevens voor eind 2020 zijn niet alleen voor de waardebepaling relevant maar ze zijn ook van toepassing op de kasstromen binnen jouw begroting. De nieuwste objectgegevens zijn daarom binnen WALS eenvoudig op te voeren en dienen goed gecontroleerd te worden. Ook met de indexatie van de waarderingsparameters houden wij vanzelf op een juiste manier rekening. Wel dien je hiervoor de juiste indexatieparameters op te geven. Deze zijn tevens voor je begroting relevant.

In de begroting wordt het corporatiebeleid opnieuw vastgesteld. Voor de beleidswaarde dient daarom rekening gehouden te worden met dit nieuwe beleid. Hierbij geldt dat de streefhuren en de beleidsconforme onderhoud- en beheernorm aan dienen te sluiten met het beleid uit de begroting.

In WALS is het sinds dit jaar mogelijk om enerzijds het geldende corporatiebeleid op te voeren dat tijdens de jaarrekening van toepassing was. Hiermee blijft de aansluiting met de waarde per 31-12-2019 beschikbaar. Anderzijds dient er voor de beleidswaarde in meerjarenperspectief te worden aangesloten bij de nieuwe begroting. Er dient dus een nieuwe beleidsconforme onderhoud- en beheernorm te worden vastgesteld en ook het huurbeleid dient geactualiseerd en gecontroleerd te worden.

Benaderde waardeontwikkeling in begrotingsjaren

Voor de ontwikkeling van de waarde van de ‘standing investments’ wordt door de Aw en het WSW een procentuele benadering voorgeschreven. Voor de marktwaarde geldt dat een stijging conform de prijsinflatie gevolgd dient te worden. Voor de beleidswaarde is een afslag van 1% op deze prijsinflatie van toepassing. “Hierbij wordt enerzijds rekening gehouden met het structurele verschil in ontwikkeling tussen de huren (inflatie) en de lasten (inflatie plus een 0,5%). Anderzijds met functionele veroudering”.

Het is daarbij niet toegestaan om voor de dPi een berekende waardeontwikkeling voor de prognosejaren (2021-2025) te hanteren. Toch benoemen ook Aw/WSW het belang van het zelf inschatten van de waardeontwikkeling voor “indien corporaties voor andere doeleinden meerjarenbegrotingen maken die langer zijn dan 5 jaar”. De bovenbedoelde benaderingswijze is niet voor een langere periode dan de vijf prognosejaren bedoeld.

Deze benaderde waardeontwikkeling valt eenvoudig binnen WALS in te richten. Daarnaast kan er makkelijk gekozen worden voor een variant waarin geen benaderde methode wordt gehanteerd, maar waarbij een berekende waardeontwikkeling wordt getoond.

Berekend waarde-effect bij investeringen

Als laatste schrijft de toezichthouder voor dat met betrekking tot voorraadmutaties een op basis van een DCF-methode berekend waarde-effect plaatsvindt. Voor desinvesteringen betekent dit dat de waarde van een eenheid op het moment van verkoop of sloop in zijn geheel dient weg te vallen. Voor nieuwe eenheden geldt juist dat op het moment van oplevering voor elke eenheid afzonderlijk een berekende markt- en beleidswaarde moet worden vastgesteld.

Voor verkoop en sloop is geen aanvullende informatie benodigd. Voor nieuwbouw en aankoop betekent dit voorschrift echter dat voor alle woningen informatie benodigd is die het mogelijk maakt om een DCF-berekening uit te voeren. Voor de beleidswaarde van nieuwbouw en aankoop is het bovendien noodzakelijk om de juiste beleidsconforme normen voor onderhoud en beheer op te voeren.

De laatste categorie investeringen waar een waarde-effect voor bepaald dient te worden, zijn de verbeteringen. Bepalend voor het waarde-effect zijn herijkte object- en waarderingsparameters. Voor de beleidswaarde kan een stijging van de WOZ-waarde bijvoorbeeld tot een hogere verhuurderheffing leiden. Voor de marktwaarde leidt deze hogere waarde echter vaak tot een stijgende verkoopkasstroom. Door per verbetering afzonderlijke effecten in te schatten, wordt de modellering van het waarde-effect mogelijk gemaakt.

Per verbetering kunnen binnen WALS verschillende objectgegevens en waarderingsparameters voor zowel de markt- als beleidswaarde worden aangepast. Het is daardoor eenvoudig mogelijk om herijkte kasstromen voor de huur, het onderhoud en beheer en de verhuurderheffing vast te stellen. Ook kan ingegrepen worden op de disconteringsvoet.

In de praktijk zal het (zeer) lastig zijn om vooraf een goed onderbouwde inschatting te maken van eventuele effecten bij verbeteringen. Als handvat kunnen corporaties daarom referenties gebruiken uit de waardering van het bezit, waarbij soortgelijke ingrepen reeds zijn verwerkt. De Aw en het WSW noteren hierbij zelf al dat “met name bij de beleidswaardemutatie de restrictie vanuit streefhuurbeleid in combinatie met de normen voor passend toewijzen ertoe leiden dat deze waarde-mutatie veelal zeer beperkt zal zijn”.

Heeft u vragen?

Neem contact op met Bram Leermakers via bram.leermakers@ortec-finance.com of via telefoonnummer +31 20 700 97 39.

Bronnen:

1. https://www.ilent.nl/onderwerpen/actuele-informatie/overzicht-berichten-aw/actuele-informatie-aw/financieel-kader-aw-wsw-gereed
2. https://www.ortecfinance.com/nl-nl/insights/blog/nieuw-financieel-kader-van-aw-en-wsw
3. https://www.ilent.nl/documenten/publicaties/2020/08/17/leidraad-economische-parameters-dpi-2020