Impact van demografische ontwikkelingen op woningwaarde

Figuur 1: Bevolkingsontwikkeling

Sinds 2016 groeit de Nederlandse bevolking jaarlijks met minstens 100.000 mensen door een positief migratiesaldo, ondanks een tijdelijke dip door de coronapandemie in 2020 en een piek in 2022 door Oekraïense ontheemden. Dit staat in contrast met de jaren 2004-2006 toen het migratiesaldo negatief was en de bevolkingsgroei beperkt bleef tot 30.000 per jaar. Prognoses wijzen op een aanhoudend positief migratiesaldo, wat betekent dat toekomstige bevolkingsgroei vooral door migratie zal komen, hoewel demografische voorspellingen onzeker blijven. De blijvende vraag naar woningen in Nederland wordt voornamelijk gedreven door immigranten, wat vooral in stedelijke gebieden tot tekorten kan leiden als het woningaanbod niet tijdig wordt uitgebreid. Dit benadrukt de noodzaak om het woningaanbod aan te passen aan de veranderende bevolkingsgroei.

1. Bevolking naar leeftijd

De Nederlandse bevolking is de afgelopen 15 jaar sterk gegroeid, met een aanzienlijke toename van 65-plussers en 19- tot 35-jarigen. Deze demografische verschuivingen hebben een grote impact op de woningmarkt, vooral aan de vraagzijde. Door de vraag naar woningen per leeftijdsgroep te berekenen, kan een beter beeld worden verkregen van de totale woningbehoefte in de samenleving. Onder druk van maatschappelijke ontwikkelingen verandert de vraag per groep echter. In de afgelopen jaren is het aantal thuiswonende (jong)volwassenen sterk toegenomen.

Analyse Regionaal

Demografische trends

1. Bevolkingsontwikkeling

Dit figuur toont dat het buitenlands migratiesaldo op nationaal niveau verantwoordelijk is voor 76% van de bevolkingsgroei van 2009 tot 2023, en in veel stedelijke regio’s is dit ook de belangrijkste bron van groei. In regio’s zoals Gouda, Lelystad, Utrecht, Amersfoort, Ede, Zwolle en Dordrecht is echter de natuurlijke aanwas de voornaamste drijfveer van de bevolkingsgroei.

Figuur 12: Componenten bevolkingsgroei

In de regio's Breda en Apeldoorn kwam de groei vooral door een positief binnenlands migratiesaldo, terwijl regio's als Amsterdam, Eindhoven, Groningen en Tilburg een groot negatief binnenlands saldo tonen. Dit benadrukt de regionale verschillen in de oorzaken van bevolkingsgroei en hoe deze factoren variëren per woningmarktgebied.

2. Bevolking naar leeftijd

De leeftijdsverdeling per gemeente is cruciaal voor het begrijpen van de woningvraag, aangezien de behoeften sterk variëren tussen regio's met veel jongvolwassenen en regio's met een oudere bevolking. Studentensteden hebben bijvoorbeeld een andere woningmarktbehoefte dan gebieden met een oudere demografie.

Figuur 13: Leeftijd regionaal

Studentensteden zoals Wageningen, Groningen en Delft hebben een hoog percentage 15-24-jarigen, wat leidt tot een specifieke vraag naar huurwoningen, starterswoningen en studentenhuisvesting. Dit komt duidelijk naar voren in de kaart ‘Leeftijd 15-24 per gemeente (t.o.v. bevolking)’.

In provincies zoals Zeeland en Limburg, met een hoger percentage 70-plussers, is de vraag naar levensloopbestendige woningen en seniorenhuisvesting groter. Flevoland heeft daarentegen een jongere bevolkingsopbouw, wat een andere dynamiek op de woningmarkt creëert.

Deze regionale leeftijdsverschillen beïnvloeden de vraag naar verschillende typen woningen, waarbij studentensteden meer jongerenwoningen nodig hebben en provincies met een oudere bevolking meer zorg- en seniorenwoningen. De leeftijdsopbouw bepaalt daarmee voor een groot deel de dynamiek van de woningmarkt in specifieke regio’s.

Figuur 14: Toename 85-plus huishoudens

De verwachte toename van 85-plus huishoudens tussen 2024 en 2038, met een gemiddelde groei van 97%, benadrukt de vergrijzing als een belangrijke uitdaging voor de woningmarkt en zorgvoorzieningen. Vooral in regio’s zoals Lelystad, Alkmaar, Amersfoort, Nijmegen en Gouda zal de vraag naar geschikte huisvesting en zorgvoorzieningen sterk toenemen.

Tegelijkertijd mogen verpleeghuiszorgvoorzieningen niet verder groeien vanwege hoge kosten en personeelstekort, waardoor nieuwbouw afgestemd moet worden op ouderen met fysieke beperkingen en zorgbehoeften. In regio’s met weinig groei in de woningvoorraad, zoals Maastricht, Sittard en Middelburg, zal deze vraag vooral binnen de bestaande voorraad moeten worden opgevangen.

3. Huishoudensontwikkeling

De figuur toont de trendprognose voor de huishoudensontwikkeling van 2024 tot en met 2038 per woningmarktgebied. De komende 15 jaar wordt een gemiddelde groei van 10,6% verwacht, wat lager is dan de groei van 14,5% in de afgelopen 15 jaar. De verwachte huishoudensontwikkeling varieert sterk per regio.

Figuur 15: Prognose huishoudensontwikkeling

In sommige regio's, zoals Zuid-Limburg, wordt huishoudenskrimp voorspeld, wat kan leiden tot stagnatie of daling van huizenprijzen, terwijl andere regio's nog steeds groei kunnen laten zien. Onzekerheden zoalsrente, consumentenvertrouwen, evenals beleidsfactoren zoals het voorgenomen spreidingsbeleid, kunnen de huisprijsontwikkeling beïnvloeden.

Woningtekort

Dit figuur toont dat Nederland in 2024 overal met een woningtekort kampt De tekort is het hoogst, meer dan 6% van de woningvoorraad, in de regio’s Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Nijmegen. Tegen 2031 zal het tekort in de meeste regio's iets zijn afgenomen, maar nog steeds ruim boven het streefniveau van 2% blijven.

Figuur 16: Woningtekort

De verschillen tussen regio's worden verklaard door demografie, economische groei en migratie, waarbij buitenlandse migratie een grote rol speelt in economisch dynamische regio's zoals de Randstad, Utrecht en Eindhoven. Deze regio's bieden betere werkgelegenheid en onderwijs, waardoor de vraag naar woningen daar hoger blijft, terwijl landelijke gebieden zoals Zeeland en Limburg minder bevolkingsgroei ervaren.

Woningwaarde

1. Impact demografische ontwikkelingen op woningwaarde

Onze paneldataregressie onderzoekt hoe de bevolkingssamenstelling van gemeenten de huizenprijzen beïnvloedt, met nadruk op jongeren en ouderen. Een groter aandeel jongeren leidt tot een sterkere stijging van de huizenprijzen, omdat zij vaak voor het eerst een woning kopen, terwijl een groter aandeel ouderen tot een gematigde stijging of daling leidt, doordat zij de woningmarkt verlaten.

Het positieve effect van jongeren op huizenprijzen is ongeveer twee keer zo groot als het negatieve effect van ouderen. We houden ook rekening met dynamische effecten en controlevariabelen zoals economische groei en bevolkingsgroei per gemeente. Onze analyse gebruikt twee grafieken om deze ontwikkelingen en hun invloed op huizenprijzen te illustreren.

Figuur 17: Huisprijseffecten per gemeente

De bovenste grafiek toont hoe veranderingen in het aandeel jongeren en ouderen in gemeenten de huizenprijsontwikkeling beïnvloeden ten opzichte van het landelijke gemiddelde. Jongeren hebben een sterke positieve invloed op de huizenprijzen, terwijl ouderen een dempend effect hebben.

De onderste grafiek laat het relatieve aandeel jongeren en ouderen in gemeenten zien over de tijd, vergeleken met het Nederlandse gemiddelde, en toont trends in bevolkingssamenstelling. Gemeenten zoals Groningen en Urk, met veel jongeren, zien een positief effect op huizenprijzen, terwijl gemeenten zoals Laren, Renkum en Rozendaal, met meer ouderen, een negatief effect ervaren.

Deze inzichten helpen om regionale verschillen in huizenprijzen beter te begrijpen.

2. Lange en korte termijneffect

Het onderstaande figuur laat de korte en lange termijneffecten van de groei van jongeren op de huisprijsontwikkeling zien. Het effect van de groei in het aandeel jongeren, 15 tot 24-jarige (met een lag van 5 jaar), is 2.68% op de korte termijn. Dit betekent dat wanneer het aandeel van de jongeren stijgt met 1 procentpunt, dit resulteert in een toename van de verwachte huizenprijs met ongeveer 2.68% (ceteris paribus = alle andere facturen blijven gelijk). Denk hierbij aan een stijging van de leeftijdsgroep 15 tot 24-jarige van 10% naar 11% van de totale bevolking. Het effect van deze variabele is vertraagd met 5 jaar (lag van 5) zodat dit overeenkomt met het moment waarop mensen doorgaans hun eerste huis kopen, rond hun 30ste.

Figuur 18: Huisprijsontwikkeling termijn 15-24 jarigen_5 jaar geleden

Deze stijging van 2.68% betreft een shockeffect, oftewel een effect in één keer. In deze situatie wordt er gesproken van een shockeffect wanneer de eerdergenoemde stijging van de leeftijdsgroep 15 tot 24-jarige van 10% naar 11% meteen wordt gevolgd door een daling terug naar 10% in het opvolgende jaar. Als er sprake is van een structurele stijging, dus van 10% naar 11% procent voor de lange termijn, dan stijgen de huizenprijzen met maar liefst 5.68%. De effect curve in het bovenstaande figuur laatzien dat wanneer er sprake is van een shock, dat het effect snel weer daalt naar 0%. Bij een structurele verandering kan het effect van de toename van het aandeel van deze leeftijdsgroep dus leiden tot een effect op de huisprijzen van 5.68% op de lange termijn (30 jaar).

Het onderstaande figuur laat zien dat de toename van het aandeel ouderen, 65-plussers, een negatief effect heeft op huisprijzen. Dit is dus tegenovergesteld aan het effect van de groei van het aandeel jongeren. Hier wordt ook weer onderscheid gemaakt tussen een shock en lange termijneffect. Het shockeffect bedraagt hier -1.33%. De groei van het aandeel ouderen met 1 procentpunt resulteert op korte termijn dus in een drukkend effect op de huisprijzen. Wanneer deze groei van het aandeel ouderen aanhoudt, leidt dit op lange termijn tot een afname van de huisprijzen van 2.82%. De verklaring hiervoor hangt dus samen met de snel veranderende woonbehoefte van ouderen. Wanneer deze groep ervoor kies om zich te verplaatsen naar een verzorgingstehuis of kleinere woning, groeit het aanbod op de woningmarkt wat een drukkend effect heeft op de prijzen.

Figuur 19: Huisprijsontwikkeling termijn 65+ jarigen

Conclusie

De belangrijkste demografische ontwikkeling in Nederland is de vergrijzing, een trend die de afgelopen jaren zeer zichtbaar is geworden en de komende 15 jaar verder zal toenemen. Naast de vergrijzing was er in de afgelopen 15 jaar ook een aanzienlijke van 19- tot 35-jarigen, maar de groei in deze leeftijdscategorie zal de komende jaren omslaan in een afname. Voor de woningmarkt is de ontwikkeling van het aantal en type huishoudens relevant. Het aantal alleenstaanden is sterk gestegen, een ontwikkeling die zich naar verwachting de komende jaren zal voortzetten. Regionale verschillen in huishoudensgroei zijn groot en zullen volgens de prognoses de komende 15 jaar nog verder toenemen.

Deze demografische verschuivingen hebben een directe impact op de woningmarkt, zowel op nationaal als regionaal niveau. Jongvolwassenen (20-30 jaar) die de woningmarkt betreden, zorgen voor een opwaartse druk op de huizenprijzen. Dit prijsopdrijvende effect werd versterkt door de toename van deze leeftijdsgroep in de afgelopen 15 jaar. Aan de andere kant hebben ouderen (65+) die de woningmarkt verlaten een prijs verlagend effect.

De verwachting is dat de prijsdruk op de woningmarkt in de toekomst zal afnemen. Dit komt door een combinatie van factoren: het verwachte inlopen van het huidige woningtekort en de veranderende demografie, met minder jongvolwassenen en meer ouderen. Desondanks blijven de uitkomsten van deze prognoses onzeker, vooral door externe factoren zoals economische omstandigheden, die moeilijk te voorspellen zijn en de huizenmarkt significant kunnen beïnvloeden.

Meer informatie

Voor een diepgaander begrip van de demografische invloeden op de woningmarkt biedt het paper "Baby Booms and Asset Booms: Demographic Change and the Housing Market" van Francke en Korevaar (2024) belangrijke aanvullende inzichten. Het combineert historische data van Amsterdam en Parijs met moderne OESO-data van verschillende ontwikkelde landen, waardoor het niet alleen de langetermijneffecten van geboortegolven op huizenprijzen verduidelijkt, maar ook aantoont hoe deze mechanismen vandaag nog steeds van invloed zijn tussen verschillende landen. Dit maakt het paper waardevol voor iedereen.

Voor meer informatie over de demografische en woningmarktontwikkelingen in Nederland verwijzen wij je graag naar het rapport Primos-prognose 2024 van ABF Research.

Nieuwe Analyse Woningmarkt

Dit is ons derde woningmarktonderzoek gekoppeld aan een webinar. We komen binnenkort bij je terug want we gaan dit herhalen met steeds een aangepaste analyse naar de huidige omstandigheden. De frequentie is afhankelijk van de thema’s die leven in de markt. Dus houd onze website in de gaten of meld je aan voor de mailinglijst voor de Maandalert Woningmarkt.

Heb je suggesties, verzoeken of ideeën voor de komende Analyse Woningmarkt? Geef dat zeker door aan Bianca van de Kaa via Bianca.vandekaa@ortec-finance.com of Pieter ten Holter via onderstaande contactgegevens.

Eerdere Woningmarkt Analyses

• Bekijk de Analyse Impact van energielabels op woningwaarde – PDF
• Bekijk webinar van de analyse impact van energielabels op woningwaarde
• Bekijk de Analyse Verkooptijden en overbiedingen - PDF
• Bekijk webinar van de analyse Verkooptijden en overbiedingen

Maandalert Nederlandse Woningmarkt

Met de Maandalert Woningmarkt bieden wij elke maand een uitgebreide analyse van de woningmarkt in Nederland op basis van ons Automated Valuation Model (AVM). Dit model berekent de trends op de woningmarkt aan de hand van de verkopen die door het Kadaster geregistreerd en geleverd worden.

Ortec Finance AVM wordt erkend door toezichthouders en gebruikt door woningcorporaties, hypotheekverstrekkers, taxateurs en accountants voor het modelmatig bepalen van de marktwaarde (leegwaarde) en markthuur van woningen.

Wil je een reminder van deze maandelijkse update van de woningmarkt op detailniveau in je inbox ontvangen? Meld je aan voor de Maandalert Woningmarkt.

Aanmelden Maandalert Woningmarkt