De macro-economie heeft de afgelopen jaren hoge inflaties en flinke renteverhogingen gezien. Dit zorgt voor veel onzekerheid in de prognose van macro-economische parameters. Daarom is het belangrijk om de economische aannames in je begroting regelmatig te updaten met de nieuwste cijfers.
De nieuwste OFS is voor klanten te vinden op ons klantenportaal en in de SaaS omgeving. In dit artikel beschrijven we de belangrijkste wijzigingen en ontwikkelingen ten opzichte van het vorige kwartaal.
Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het vorige kwartaal
Bij de publicatie van een nieuwe OFS bespreken we altijd de belangrijke veranderingen in onze verwachting ten opzichte van het vorige kwartaal. De grootste wijzigingen zijn als volgt:
- De verwachte 10-jaars rente in 2025 is 15 basispunten lager dan in de OFS Q3. Voor 2025 verwachten we een 10-jaars rente (incl. opslag) van 3,0%. Dit komt onder andere doordat de huidige rentestand iets lager is dan vorig kwartaal. Op middellange termijn is de rente 7 à 8 basispunten lager.
- De verwachting voor de looninflatie van 2025 is verhoogd naar 4,3%. Dit is bijna een half procentpunt hoger dan de verwachting in de OFS Q3, waar een gemiddelde looninflatie van 3,8% werd verwacht. De verwachte looninflatie van 2024 is met 12 basispunten naar boven bijgesteld naar 6,6%.
- De verwachte huizenprijsindices van 2024 en 2025 zijn fors verhoogd. In de OFS Q3 waren de verwachtingen resp. 7,0% en 4,5%. Deze zijn bijgesteld naar resp. 9,5% en 7,5%. Onder andere de aanhoudende loonstijging en dalende hypotheekrente veroorzaken deze stijging.
De renteverwachting voor de komende jaren is belangrijk voor de financiële prognoses van woningcorporaties, aangezien er veel nieuwe financiering aangetrokken zal worden. Omdat er nog veel onzeker is over de toekomstige rente, is het aan te raden om verschillende economische scenario’s door te rekenen. De OFS bevat een set van 2.000 even waarschijnlijke economische scenario’s, waarmee je de financiële risico’s van jouw corporatie kunt beoordelen met onze WALS Risicomodule (RM).1
Verwachting lange rentes
De verwachting voor de lange rente is naar beneden bijgesteld. In de OFS Q4 verwachten we een 10-jaars rente (incl. opslag) voor de periode 2024-2026 van 3,4% | 3,0% | 2,9%. In de OFS Q3 was deze verwachting nog 3,4% | 3,2% | 3,0%. De onderstaande grafiek maakt dit verschil inzichtelijk.
De renteverwachting voor de komende jaren is dus iets naar beneden bijgesteld. Een oorzaak hiervan is een driemalige renteaanpassing van de ECB. In juni, september en oktober dit jaar is de rente met 0,25%-punt gedaald, van 4,00% naar 3,25%2 . Deze hogere verwachting komt onder andere omdat de inflatie hardnekkiger blijkt dan van tevoren werd gedacht. Deze lagere verwachting komt niet alleen doordat de inflatie in de eurozone onder controle lijkt te komen. De ECB spreekt daarnaast ook zorgen uit over de economie, welke met deze renteverlaging beteugeld moet worden.
Hoewel dit voor woningcorporaties financieel gezien een gunstige ontwikkeling is, blijft de toekomst nog onzeker. De renteverwachting is het afgelopen jaar wisselvallig geweest. We zien nu dat de verwachting voor de 10-jaars rente weer iets is gedaald ten opzichte van de OFS Q3. Dit betekent dat het aantrekken van vreemd vermogen iets goedkoper zal zijn, wat bijvoorbeeld een positief effect heeft op het verloop van de ICR. Het is dus nuttig om de impact van deze nieuwe renteverwachting inzichtelijk te maken voor de eigen corporatie.
Verwachting ontwikkeling lonen
In 2023 zijn de lonen gemiddeld met 5,8% gestegen. Deze hoge loonstijging heeft in de eerste helft van 2024 doorgezet met een gemiddelde stijging van 6,4% ten opzichte van het jaar ervoor. De verwachting is dat de looninflatie zich voortzet, met een uiteindelijke looninflatie van 6,6%. Volgend jaar is de verwachting dat de looninflatie relatief hoog zal blijven, met een verwachting van 4,3%. Vorig kwartaal lag deze verwachting lager, op 3,8%.
De harde stijging van de lonen is een reactie op de hoge inflatie die we de laatste jaren hebben gezien. Werknemers dwingen hoge loonstijgingen af om hun koopkracht te herstellen. Dit merken woningcorporaties ook in de stijging van hun personeelskosten. Maar belangrijker nog: de huurverhoging van 2025 is gekoppeld aan de gerealiseerde looninflatie4 . Een looninflatie van 6,6% zou betekenen dat woningcorporaties een huurverhoging van 6,1% kunnen vragen in 2025 (looninflatie gecorrigeerd met 0,5%-punt). Het is belangrijk om tijdig binnen jouw corporatie te bespreken wat het beleid zal zijn omtrent de huurverhoging in 2025 en hier scenario’s op te maken.
Verwachting ontwikkeling huizenprijzen
De forse stijging van huizenprijzen blijft zicht voortzetten. Maand op maand blijven de huizenprijzen toenemen3 . Om deze reden is de verwachting van de huisprijsstijging in 2024 van de OFS Q4 bijgesteld van 7,0% naar 9,5%. De verwachting is dat deze prijsstijging zich voort zal zetten in 2025. In 2025 wordt dan ook een stijging van 7,5% verwacht ten opzichte van 4,5% in de OFS Q3.
Na de piek in 2022 zagen we een dalende trend in de huizenmarkt. Medio 2023 stabliseerde dit en sindsdien zien we de huisprijzen stijgen. Een belangrijke reden hiervoor is de krapte op de woningmarkt. Dit tekort is dusdanig groot, dat het oplossen hiervan meerdere jaren zal duren. Andere redenen zijn de lagere hypotheekrente en de hogere looninflatie. Beide factoren zorgen voor een toegenomen leencapaciteit van hypotheekgevers wat ervoor zorgt dat de huizenprijzen stijgen5 .
2 ECB, Monetairbeleidsbeslissingen
3 CBS, Prijzen koopwoningen | CBS
4 CPB, Concept Macro Economische Verkenning 2025
5 ING, De Nederlandse woningmarkt
Bijlage overige grafieken
In deze bijlage worden de overige verschillen tussen de macro-economische verwachtingen uit de OFS Q3 2024 en de OFS Q4 2024 weergegeven.
Eerdere publicaties
Benieuwd naar de ontwikkeling van de macro-economische parameters voor de woningcorporaties gedurende de tijd? Lees dan eens onze eerdere Economische verwachtingen woningcorporaties.
Vragen
Heb je naar aanleiding van dit artikel nog vragen op opmerkingen, neem daarvoor contact op met je Ortec Finance contactpersoon of met Coen of Thomas via onderstaande contactgegevens.
Contact
Coen Ravesloot
Consultant
Thomas Landman
ConsultantGerelateerde insights
-
13 november 2024Economische verwachtingen woningcorporatiesIn deze publicatie van de economische verwachtingen van Ortec Finance voor het vierde kwartaal van 2024 lees je dat de renteverwachtingen zijn gedaald, maar de verwachte looninflatie en huizenprijsindices zijn gestegen.
-
07 november 2024Webinar: sneak preview SIM voor projectontwikkelingTijdens het webinar sneak preview SIM voor projectontwikkeling laten we woningcorporaties de aanstaande nieuwe mogelijkheden in onze applicatie zien.
-
05 november 2024Maandalert Nederlandse woningmarkt - november 2024In deze Maandalert onderzoeken we de huizenprijzen van kleine appartementen/studio’s in tien door ons geselecteerde universiteitssteden in Nederland.
-
05 november 2024Kennisopleiding Controles Waarderingskamer - OKTTijdens deze kennisopleiding voor WOZ taxateurs leren we je hoe je goed voorbereid bent voor het Onderzoek Kwaliteit Transacties van de Waarderingskamer.
-
04 november 20242025 begint nu: optimaliseer je jaarcyclusOm als woningcorporatie de begrotingsronde goed te kunnen doorlopen, moet je nu al aan de slag gaan met je jaarcyclus 2025. Ortec Finance vertelt je hoe.
-
04 november 2024Update handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024Lees over de belangrijkste wijzigingen in deze update van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024 en over hoe nu verder.
-
31 oktober 2024Themaopleiding waardering in TMSOm je kennis van het gebruik van TMS op te bouwen en op peil te houden, organiseren wij jaarlijks, bij publicatie van het Waarderingshandboek, een thema-opleiding marktwaarde. Lees wat deze opleiding voor jou en je collega's kan betekenen.
-
29 oktober 2024Start direct met scenarioanalyses in WALS DashboardMet de on-demand doorreken knop in het WALS Dashboard start je direct met het analyseren van de diverse scenario’s.
-
16 oktober 2024Impact van demografische ontwikkelingen op woningwaardeVia de Analyse Woningmarkt delen we enkele keren per jaar een uitgebreide thema-analyse van de Nederlandse woningmarkt. Deze editie is het thema: "Impact van demografische ontwikkelingen op woningwaarde". Een analyse van ABF Research en Ortec Finance.