De macro-economie heeft de afgelopen jaren hoge inflaties en flinke renteverhogingen gezien. Internationaal gezien hebben we ook geopolitieke onzekerheid gezien met conflicten, en door de verkiezing van Trump liggen er in de toekomst mogelijk hoge invoertarieven op de loer. Dit zorgt voor veel onzekerheid in de prognose van macro-economische parameters.
Daarom is het belangrijk om de economische aannames in je begroting regelmatig te updaten met de nieuwste cijfers. De nieuwste Ortec Finance Scenarioset (OFS) is voor klanten te vinden op ons klantenportaal en in de SaaS-omgeving. In dit artikel beschrijven we de belangrijkste wijzigingen en ontwikkelingen ten opzichte van het vorige kwartaal.
Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het vorige kwartaal
Bij de publicatie van een nieuwe OFS bespreken we altijd de belangrijke veranderingen in onze verwachting ten opzichte van het vorige kwartaal. De grootste wijzigingen zijn als volgt:
- De huizenprijsindex van 2024 is wederom verhoogd. In de OFS Q4 2024 was deze met 2,5%-punt verhoogd naar 9,5% ten opzichte van Q3. Dit kwartaal is de huizenprijsindex van 2024 wederom verhoogd met 3,3%-punt naar 12,8%.
- De verwachte inflatie van 2025 is verlaagd met 40 basispunten naar 3,1%. Voor de drie opvolgende jaren is de verwachting van de prijsinflatie echter verhoogd met gemiddeld 20 basispunten. De jaren erna is de verwachting per jaar zelfs verhoogd met gemiddeld 30 basispunten.
- Als reactie op de hierboven genoemde ontwikkeling zijn de verwachtingen van de lange rentes ook verhoogd. Van 2026 t/m 2029 zijn deze met ongeveer 20 basispunten verhoogd. De verwachtingen verder in de toekomst, van 2030 t/m 2039 zijn zelfs met gemiddeld 50 basispunten toegenomen.
De renteverwachting voor de komende jaren is belangrijk voor de financiële prognoses van woningcorporaties, aangezien er veel nieuwe financiering aangetrokken zal worden. Omdat er nog veel onzeker is over de toekomstige rente, is het aan te raden om verschillende economische scenario’s door te rekenen. De OFS bevat een set van 2.000 even waarschijnlijke economische scenario’s, waarmee je de financiële risico’s van jouw corporatie kunt beoordelen met onze WALS Risicomodule (RM).1
Verwachting ontwikkeling huizenprijzen
De forse stijging van huizenprijzen blijft zicht voortzetten. Maand op maand blijven de prijzen toenemen2. Om deze reden is de verwachting van de huisprijsstijging in 2024 van de OFS Q4 bijgesteld van 9,5% naar 12,8%. De verwachting is dat deze prijsstijging zich voort zal zetten, maar wel in mindere mate. De verwachte huizenprijsindex van 2025 is dan ook naar beneden bijgesteld met 1%-punt naar 6,5%. In de OFS Q4 2024 werd deze nog op 7,5% verwacht.
Na de piek in 2022 zagen we een dalende trend in de huizenmarkt. Medio 2023 stabliseerde dit en sindsdien zien we de huisprijzen stijgen. Een belangrijke reden hiervoor is de aanhoudende krapte op de woningmarkt. Dit tekort is dusdanig groot, dat het oplossen hiervan meerdere jaren zal duren. Andere redenen zijn de lagere hypotheekrente en een hogere looninflatie. Beide factoren zorgen voor een toegenomen leencapaciteit van hypotheekgevers wat ervoor zorgt dat de huizenprijzen stijgen.
Verwachting prijsinflatie
De prijsinflatie lijkt volgens de laatste verwachtingen nog een tijd boven het ECB-doel van 2% te blijven. In december 2024 bedroeg deze zelfs 4,1%, wat overigens niet buiten de verwachtingen lag van onder andere ING en Rabobank3. De verwachting voor de prijsinflatie in de OFS Q1 25 is 3,0%. Ten opzichte van de OFS Q4 2024 is dit een verlaging van 40 basispunten.
Op lange termijn is de verwachting echter dat de inflatie blijft aanhouden. De ECB heeft de rente het afgelopen jaar 4 keer verlaagd, van 4,0% naar 3,0%, omdat er zorgen waren over de afname van de inflatie. Echter blijft de inflatie in Nederland aanhouden, met een significant hoger percentage dan in de Eurozone4.
Op middellange termijn zorgen onder andere de verwachting van importheffingen die worden ingevoerd in de Verenigde Staten ook voor een hogere inflatieverwachting5. Deze extra heffingen maken de kosten van producten hoger wat mogelijk resulteert in hogere inflatie. Hierdoor blijft de verwachte inflatie t/m 2030 boven de 2,5%.
Verwachting lange rentes
De verwachting voor de lange rente is naar boven bijgesteld. In de OFS Q1 2025 verwachten we een 10-jaars rente (incl. opslag) voor de periode 2026-2028 van 3,1% | 3,1% | 3,3%. In de OFS Q4 2024 was deze verwachting nog 2,9% | 2,9% | 3,0%. De onderstaande grafiek maakt dit verschil inzichtelijk.
De renteverwachting voor de komende jaren is dus iets naar boven bijgesteld. Een oorzaak hiervan is de verwachting van de aanhoudende prijsinflatie. Om deze inflatie te beperken zal de lange rente ook toenemen.
Voor woningcorporaties is dit financieel gezien een ongunstige ontwikkeling. Hogere rentes zorgen ervoor dat het aantrekken van vreemd vermogen duurder zal zijn. Dit zal met name effect hebben op de ICR, die al beperkt is bij veel corporaties. We hebben echter gezien dat de renteverwachting het afgelopen jaar wisselvallig is geweest. Het is dus belangrijk om de economische verwachtingen goed in de gaten te houden.
2 CBS, Koopwoningen in november bijna 12 procent duurder dan jaar eerder | CBS
3 Rabobank, Inflatiemonitor Nederland 2024Q4: lonen zitten inflatie op de hielen - Rabobank
4 FD, Inflatie blijft boven 4%, doel van 2% nog ver uit zicht
5 Rabobank, Het effect van Trumps tarieven op inflatie en rente - Rabobank
Bijlage overige grafieken
In deze bijlage worden de overige verschillen tussen de macro-economische verwachtingen uit de OFS Q4 2024 en de OFS Q1 2025 weergegeven.
Eerdere publicaties
Benieuwd naar de ontwikkeling van de macro-economische parameters voor de woningcorporaties gedurende de tijd? Lees dan eens onze eerdere Economische verwachtingen woningcorporaties.
Vragen
Heb je naar aanleiding van dit artikel nog vragen op opmerkingen, neem daarvoor contact op met je Ortec Finance contactpersoon of met Coen of Thomas via onderstaande contactgegevens.
Contact
Coen Ravesloot
Consultant
Thomas Landman
ConsultantGerelateerde insights
-
31 maart 2025Update sectorgemiddelde met nieuwste dPi dataVergelijk de financiële resultaten van jouw corporatie met het sectorgemiddelde in het WALS Dashboard, ververst met meest recente dPi-data.
-
27 maart 2025Wat vraagt de NPA van jouw corporatie?Ortec Finance helpt jouw corporatie bij het verkrijgen van meer inzicht rondom de NPA, de fair share van jouw corporatie en hoe zich dat verhoudt tot de regionale opgave.
-
25 maart 2025Zet SAM in voor Leidraad AssetmanagementOrtec Finance SAM sluit goed aan bij de verschillende stappen in de Leidraad Assetmanagement van Aedes, download ons stappenplan.
-
13 maart 2025Terugkijken webinar: Bezwaarafhandeling met OrtaXTijdens het webinar bezwaarafhandeling met OrtaX vertellen we samen met BSOB en Van den Bosch en Partners hoe je de afhandeling van bezwaren efficiënt aanpakt.
-
10 maart 2025Themaopleiding Complexsessies voorbereiden met SAMTijdens de themaopleiding Complexsessies met SAM leer je hoe je Ortec Finance SAM maximaal gebruikt bij de voorbereiding en de verwerking van een complexsessie.
-
10 maart 2025Exciting news: Ortec Finance to exhibit at Housing Finance 2025Ortec Finance to exhibit at Housing Finance 2025 and share a new approach to financial planning for Housing Associations.
-
07 maart 2025Zien we je bij de VNG Belastingconferentie?Kom je op 18 en 19 maart 2025 bijpraten over de WOZ en OrtaX tijdens de VNG Belastingconferentie. Je vindt ons bij de ingang van de zaal, stand 1.
-
04 maart 2025Update Nederlandse Woningmarkt maart 2025Deze maand een update van de reguliere ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt. Hoe dit in jouw regio ontwikkelt, zie je op onze interactieve kaarten in één oogopslag.
-
25 februari 2025Single Sign-On voor woningcorporatiesSingle Sign-On, ook wel SSO genaamd, is nu beschikbaar voor alle woningcorporaties die werken met een of meerdere van onze applicaties.