Stapeling van overheidsmaatregelen leidt tot ruim een miljard verlies aan potentiële huur

Bron: Magazine Steengoed van Vastgoed Belang

Door Erik-Jan Hopstaken

Vastgoed Belang vroeg prof. dr. Marc Francke in zijn rol als ‘Head real estate research’ van Ortec Finance om de voorgenomen en recent al door de overheid genomen maatregelen te onderzoeken. Specifieker vroeg zij welke effecten de maatregelen hebben die de overheid neemt op de waardeontwikkeling van het bezit van particuliere woninginvesteerders. Hij berekent dat bij het blijven verhuren van de woning de waardedaling als gevolg van de reeds genomen en maatregelen en alles wat nog in het vat zit al snel 25% is. Tevens onderkent hij dat de ontwerp-Overbruggingswet Box 3 in combinatie met de door hem doorgerekende maatregelen voor veel woningbeleggers tot een reductie van het rendement leidt. “De homo economicus kiest dan afhankelijk van alternatieve beleggingsopties voor verkoop van zijn belegging in huurwoningen. Dat kan leiden tot een krimp van het beschikbare aantal middeldure huurwoningen.” Het risico is groot dat de rijksoverheid het tegenovergestelde bereikt van wat ze beoogt; minder in plaats van meer middenhuurwoningen.

Onderzoeksopzet

Ortec Finance gebruikte voor zijn onderzoek een set data die de overheid zelf ook gebruikt voor het bepalen van het woningmarktbeleid; de data van het WoON-onderzoek dat het CBS in opdracht van het ministerie van BZK-VRO driejaarlijks uitvoert. De data die voor het onderzoek in opdracht van Vastgoed Belang zijn gebruikt, zijn het meest actueel en komen uit het WoON-2021 onderzoek. Over de onafhankelijkheid van de voor het onderzoek voor Vastgoed Belang gebruikte data kan dus geen discussie met de overheid ontstaan. Als waardebepalingsmethode gebruikte hij de in het ‘handboek marktwaardering woningcorporaties’ beschreven methode. Deze methode biedt een ook door de overheid geaccepteerd en strak voorgeschreven waarderingskader voor woningcorporaties. Ook hier is dus de onafhankelijkheid en acceptatie van de methode gewaarborgd. Deze waarderingsmethode maakt het mogelijk om op portefeuilleniveau betrouwbare marktwaarde-waarderingen te doen, op basis van inschattingen van inputparameters, zoals de WOZ-waarde, markthuur en huurpunten.

De methode is zodanig representatief dat de relatieve effecten van veranderingen in het door de overheid gevoerde beleid er goed mee kunnen worden bepaald. Ortec Finance gebruikt de methode op alle volgens het WoON-2021 onderzoek door private verhuurders (dat zijn: institutionele beleggers, particuliere beleggers en overige eigenaren) verhuurde woningen, zowel in de gereguleerde sector (met maandhuren onder de liberalisatiegrens, nu EUR 763,47) als in de vrije huursector. De in het onderzoek betrokken overheidsmaatregelen zijn of worden nog op verschillende momenten in de tijd genomen. Dat maakte het een uitdaging om alle berekende effecten op een verantwoorde manier met elkaar in verband te brengen. De maatregelen die in het onderzoek zijn meegenomen zijn onder andere:

• Verhoging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% per 1 januari 2021.
• Voorgenomen verhoging van de overdrachtsbelasting van 8% naar 10,4% per 1 januari 2023.
• Invoering van de WOZ-cap, een beperking van de bijdrage van de WOZ-waarde bij de vaststelling van de huurpuntentelling voor gereguleerde woningen, per 1 mei 2022.
• Voorgenomen regulering van de huren van woningen met een WWS-puntenaantal tussen 145 en 187 per 1 januari 2024 (op basis van het huidige WWS-puntensysteem).
• Invoering van de Wet Nijboer waarmee de jaarlijkse huurverhoging voor bestaande huurovereenkomsten in de vrije huursector met ingang van 1 mei 2021 is beperkt tot inflatie volgens de CBS-CPI-methode + 1%.
• Met ingang van 1 januari 2023 voorgenomen verdere beperking van de jaarlijkse huurverhoging voor bestaande huurovereenkomsten in de vrije huursector tot de laagste van CBS-CPI-methode + 1% en de CBS-Loonindexmethode + 1%.

Van het onderzoek maakten de gevolgen van de ontwerp-Overbruggingswet Box3 géén deel uit.

‘Het risico is groot dat de rijksoverheid het tegenovergestelde bereikt van wat ze beoogt; minder in plaats van meer middenhuurwoningen.'

Ortec Finance hanteert verschillende waardebegrippen. Je kunt de waarde van verhuurd vastgoed berekenen uitgaande van de aanname dat de portefeuille tot in lengte der dagen wordt doorverhuurd of geëxploiteerd, de zogenaamde ‘doorexploitatiewaarde’. Je kunt ook een waarde bepalen onder de aanname dat op het moment van de eerstvolgende beëindiging van de huurovereenkomst de woning op de koopwoningmarkt aan iemand wordt verkocht die zélf in de woning gaat wonen. De zogenaamde ‘uitpondwaarde’. De hoogste van deze twee waarde-uitkomsten is de ‘marktwaarde in verhuurde staat’.

‘Van een vrije huursector zal dan dus nog maar nauwelijks sprake zijn.’

Francke vond met zijn onderzoek een aantal in het oog springende zaken. Zo leidt alleen al de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% en uiteindelijk zelfs naar 10,4% tot een marktwaardeverlies van ongeveer 8%. De introductie van de WOZ-cap per 1 mei 2022 in combinatie met de voorgenomen regulering van de middenhuur (= woningen met WWS-punten tussen 145 en 187) per 1 januari 2024, leidt tot een toename van het verschil tussen de doorexploitatie- en de uitpondwaarde met 15%. Omdat de uitpondwaarde niet of nauwelijks door deze combinatie van maatregelen wordt geraakt, betekent dit dat de doorexploitatiewaarde met 15% daalt. Dit heeft tot gevolg dat het in bedrijfseconomische zin aantrekkelijker wordt om huurwoningen op de koopwoningmarkt te verkopen in plaats van deze als huurwoning te blijven door exploiteren.

Daar komt nog bovenop dat er vóór het moment waarop de WOZ-cap werd ingevoerd, in slechts 40% van de gevallen sprake was van een uitpondwaarde hoger dan de doorexploitatiewaarde. De grote stijging van de huizenprijzen in combinatie met de WOZ-cap en de meer recente rentestijging heeft er sterk aan bijgedragen dat het steeds aantrekkelijker is geworden om uit te ponden. Samen met de voorgenomen regulering van de middenhuur heeft het tot gevolg dat van ongeveer 95% van de middenhuurwoningen de uitpondwaarde hoger is dan de doorexploitatiewaarde. Ook deze uitkomst maakt duidelijk dat het voor particuliere beleggers bedrijfseconomisch verstandiger wordt om hun woningen op de koopwoningmarkt te verkopen in plaats van ze als huurwoning te blijven exploiteren. Van de 410.000 huurwoningen die tussen de 145 en 187 WWS-punten hebben worden ongeveer 370.000 woningen geraakt door de middenhuurregeling. Dit betekent dat als alle maatregelen worden doorgevoerd zoals deze nu op tafel liggen, uiteindelijk ruim 90% van alle huurwoningen in Nederland gereguleerd zullen zijn. Van een vrije huursector zal dan dus nog maar nauwelijks sprake zijn.

Waardeverlies door verlies huurinkomsten

De voorgenomen regulering van de middenhuur zal gemiddeld genomen een verlies aan huurinkomsten van EUR 2.800 per woning per jaar tot gevolg hebben. Over de hele voorraad aan middenhuurwoningen betekent dat een verlies aan potentiële inkomsten van ruim EUR 1 miljard. En dit verkleint de investeringskracht, die nodig is om nieuwe huurwoningen te kunnen toevoegen door middel van nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed én om bestaande huurwoningen te kunnen verduurzamen. Francke licht toe dat de middenhuurregeling regionaal verschillend zal uitpakken; zowel de kans dat een woning door een maatregel wordt geraakt als de bijbehorende impact verschillen tussen bijvoorbeeld steden met een overhitte woningmarkt en minder verhitte gebieden. Echter, als de middenhuurregeling wel beperkend werkt, zal de huurdaling t.o.v. de geldende markthuur groot zijn. Alle overheidsmaatregelen pakken negatief uit voor de verhuurder.

We vroegen Francke om ook de andere maatregelen kort te beschouwen. Daarbij stelt hij dat de waarde van vastgoed lager wordt als de huurprijsgroei wordt gemaximeerd, bijvoorbeeld op basis van de laagste prijs- en looninflatie. Het toekennen van puntenaftrek voor matig geïsoleerde woningen heeft een vergelijkbaar effect. Alle maatregelen leiden per saldo tot het verkleinen de ‘verdiencapaciteit’ van een particuliere verhuurder. Eén maatregel heeft overigens wél een positief effect. Dat is de afschaffing van de verhuurderheffing. Beleggers die meer dan 50 huurwoningen in de gereguleerde huursector verhuren hebben hier baat bij. Gelet op het feit dat het overgrote deel van de particuliere woningbeleggers maar enkele woningen heeft, is dit overigens een maatregeel die voor de particuliere beleggingssector nauwelijks betekenis heeft.

Conclusies

Gevraagd naar de conclusies die Francke trekt, somt hij op: “De set van maatregelen die de overheid voorstaat verlaagt bij doorexploiteren de waarde van verhuurd woningvastgoed met 25% of meer. Dat komt door het verhogen van de overdrachtsbelasting en de afname van potentiële huuropbrengsten. Combineer je de berekeningen van Ortec Finance met de rekensommen van Vastgoed Belang zelf over het effect van de Overgangswet Box 3, dan staat een gezond exploitatie resultaat onder druk”. De overheid bereikt daarmee in de ogen van Francke waarschijnlijk het tegenovergestelde van wat ze beoogt. Het doel van alle maatregelen is fors meer betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. Het tekort aan beschikbaarheid van middenhuur woningen is daarbij een groot probleem. Als de maatregelen in het licht staan van dit doel, dan daalt weliswaar op korte termijn de huur, en dat is goed nieuws voor de huurder. Op middellange termijn neemt echter de beschikbaarheid van middenhuurwoningen niet toe, of daalt zelfs. Als vastgoedbeleggers hun middenhuur woningen verkopen aan eigenaar bewoners, komen ze niet terecht bij middeninkomens. De nieuwe regels bereiken dan niet het doel dat ze beogen. Francke vindt alleen al het risico dat de voorraad krimpt, voldoende argument om de stapeling van maatregelen te heroverwegen. De aantrekkelijkheid voor beleggen in woningen is weg bij alle overheidsmaatregelen die nu bekend zijn. De vraag is hoeveel ook institutionele beleggers nog in middenhuur willen en kunnen investeren. “Ik ben daar niet optimistisch over” meldt Francke. “Veel projecten zijn samengesteld uit een combinatie van sociale-, midden en vrije sector huur. Gaat de middenhuur niet door, dan loopt het project op zijn minst vertraging op. Het aanbod in de vrije sector komt daarmee dus ook onder druk.

Betekenis van dit onderzoek

Francke vindt het de rol van Ortec Finance om als onafhankelijke partij ontwikkelingen zichtbaar te maken. In het te publiceren onderzoek zijn de effecten inzichtelijk doorgerekend. Dat is naar de mening van Francke ook in het belang van Vastgoed Belang. “ We bieden duidelijke uitkomsten, duidelijke resultaten van een onafhankelijk bureau.” Tot slot meldt Francke dat ook het Ministerie van Binnenlandse Zaken hem in zijn hoedanigheid van hoogleraar om commentaar op de stapeling van beleid heeft gevraagd. Ook dat commentaar maakt hij binnenkort zelf openbaar. “Daar laat ik niet een ander geluid horen. Ik denk persoonlijk niet dat het goed is dat de overheid 90% van de huurmarkt reguleert. Het is een zegen dat er een sociale huursector is, maar het stelsel heeft ook negatieve bijeffecten zoals lange wachtlijsten en scheefwonen. Dezelfde effecten kunnen optreden bij gereguleerde middenhuurwoningen. Vanuit welvaartsperspectief is het bedenkelijk dat je zo’n groot deel van de woningvoorraad reguleert.”

‘Het is een zegen dat er een sociale huursector is, maar het stelsel heeft ook negatieve bijeffecten zoals lange wachtlijsten en scheefwonen.’

Professor doctor Marc Francke

Cijfers fascineren Francke al sinds zijn studie econometrie. “Het valt mij op dat veel van mijn vakgenoten onderzoek doen naar algemene beleggingen. De problemen en uitdagingen bij vastgoed zijn voor mij echter vele malen interessanter. Wonen is zo’n belangrijk aandeel in het leven van mensen en het analyseren van vastgoed is veel ingewikkelder, uitdagender en complexer dan bij aandelen.” Francke is twee dagen in de week hoogleraar Real Estate Analytics aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is eindverantwoordelijk voor de masteropleiding ‘real estate valuation’. Er studeren jaarlijks 30 tot 40 studenten en hij begeleidt op dit moment 3 Assistenten in Opleiding (AIO’s). Zijn onderzoek richt zich vooral op het functioneren van de vastgoedmarkt. Hij maakte naam met het onderzoeken van het ontwerp van geautomatiseerde waarderingsmodellen en het valideren van de uitkomsten die met het gebruik daarvan worden verkregen. In de praktijk draagt zijn werk bij aan iets praktisch als het verstrekken van woninghypotheken, maar ook aan het samenstellen van vastgoedperformance indexen op basis van transacties in plaats van op taxaties. (‘transaction based indices’).

Daarnaast onderzoekt hij met collega onderzoekers thema’s als het effect van prijsstelling op de verkoopwaarde, de effecten van geboortecijfers op woningprijzen en de invloed van de pest in de 17e eeuw op de Amsterdamse woningmarkt. Een veelkleurig en permanent nieuwsgierig wetenschapper. Daarnaast richtte Francke ooit ‘Ortax’ op, toentertijd een dochter van Ortec Finance die geautomatiseerde waarderingsmodellen ontwikkelde. Nu is hij binnen Ortec Finance verantwoordelijk voor de methodologische innovatie van de producten en diensten. Hij werkt daartoe voortdurend samen met innovatieteams bestaande uit studenten, collega’s en klanten. “ We zoeken voortdurend naar wetenschappelijke én maatschappelijke relevantie”.

Download hier het hele onderzoeksrapport