Waarde-effecten maatregelen huursector

Het is voor veel mensen moeilijk om een passende huurwoning te vinden. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen staan onder grote druk. Daarnaast moet de bestaande huurwoningvoorraad verduurzaamd worden om te voldoen aan klimaatdoelstellingen en om energiearmoede te voorkomen.

De minister voor VRO heeft daarom een aantal maatregelen genomen en aangekondigd. Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere beleggers in vastgoed, heeft aan Ortec Finance gevraagd om te onderzoeken wat het waarde- en kasstroomeffect is van genomen en voorgestelde maatregelen voor zelfstandige en geliberaliseerde huurwoningen, die geen eigendom zijn van woningcorporaties.

Onderzoeksvraag

In dit onderzoek zijn de volgende vragen beantwoord:

• Welke maatregelen zijn er ingevoerd en voorgesteld, die de marktwaarde van huurwoningen beïnvloeden, en welke parameters worden door de maatregelen beïnvloed?
• Wat is het waarde-effect van elk van de maatregelen apart, in volgorde van (verwachte) inwerkingtreding, en wat is het totale waarde-effect? Indien van toepassing wordt ook naar het effect op de kasstroom gekeken.
• Wat is het waarde-effect van parameters die niet direct beïnvloed worden door de middenhuurmaatregelen?

Conclusie

De conclusies van dit onderzoek laten duidelijk zien dat de voorgenomen maatregelen het verdienpotentieel van huurwoningen aantasten. Dat leidt ertoe dat in de waarderingsberekening het uitpondscenario (woningen verkopen wanneer zij vrijkomen) steeds vaker tot de hoogste waarde leidt.

Dit is relevant: het wordt economisch gezien steeds aantrekkelijker voor een belegger om een woning te verkopen wanneer die mogelijkheid bestaat. Dit rapport is echter geen verkoopadvies. Een lager rendement bij doorexploiteren kan nog steeds een belegging zijn die relatief aantrekkelijk is. Dat hangt ook af van de eigendomsstructuur en andere omstandigheden, zoals de wijze waarop een eigenaar wordt belast. Deze vraagstukken zijn geen onderdeel van dit rapport.

De uitkomsten van dit onderzoek zijn tot stand gekomen op basis van het WoON 2021 en de basiswaardering volgens het Handboek marktwaardering (2020 tot en met 2022). Beiden zijn bedoeld voor het doen van uitspraken over een gehele portefeuille, maar zij missen de precisie van een gedetailleerde, individuele taxatie. Er is gekozen voor deze opzet omdat het zo mogelijk is om uitspraken te doen over de hele voorraad. De waarde-effecten van de middenhuurregulering zijn afhankelijk van toegekende WWS-punten per woning. We gebruiken hiervoor de punten zoals deze in het onderzoekbestand staan geregistreerd. De middenhuurregulering zal gebaseerd worden op een vernieuwd WWS. De invulling van deze vernieuwing is pas op 9 december bekend geworden, zodat in de berekeningen hiermee geen rekening gehouden kon worden. Er is achteraf een separate analyse toegevoegd waarbij wel gebruik is gemaakt van de nieuwe WWS-punten. De daling van de waarde en van de potentiële huuropbrengst is uiteindelijk iets minder groot dan zoals in tabel 1 gepresenteerd.

Download hier het hele rapport.

Lees hier het interview met Marc Francke.