Worden corporaties beter of slechter van de plannen van het kabinet?

Op Prinsjesdag kwam het kabinet met plannen om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Een aantal van die maatregelen raakt de financiële positie van corporaties. Er zijn maatregelen die positief uitpakken en maatregelen die negatief uitpakken. Omdat de maatschappelijke opgaven zo groot zijn, is het van groot belang te zien of corporaties worden geraakt in hun mogelijkheid om te investeren. Hieronder bespreek ik alle maatregelen en leg ik uit of corporaties met deze maatregelen meer of minder kunnen investeren.

Onderwerpen:

• Verplichte huurverlaging
• Structurele verlaging verhuurderheffing
• Regeling vermindering verhuurderheffing
• Verhoging overdrachtsbelasting voor beleggers
• Handhaving VPB-tarief
• Woningbouwimpuls

Verplichte huurverlaging

Huurders waarbij sprake is van ‘dure scheefheid’ (de huur past niet in het inkomen) kunnen in 2021 eenmalig een verlaging van de huur aanvragen, tot het passende niveau. Dat is € 619 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 663 voor drie- of meerpersoonshuishoudens. De corporatie moet dit verzoek honoreren. 
In de Prinsjesdagstukken wordt gemeld dat 260.000 huurders hier recht op hebben en dat het zou gaan om gemiddeld € 50 bruto per maand en € 40 na aftrek van huurtoeslag. Omdat dit gepaard gaat met een structurele verlaging van de verhuurderheffing is er – op sectorniveau - eigenlijk geen budgettair effect. Voor individuele corporaties kan het wel anders uitpakken (dat wordt ook genoemd in de Memorie van Toelichting), maar het is een tijdelijk effect omdat het alleen de huidige huur raakt en niet de beleidshuur (na bewonerswisseling). De kasstroom blijft gelijk en in de LTV kan zelfs sprake zijn van een daling. 

Kortom: door deze maatregel en de bijbehorende compensatie verandert de kasstroom niet en kan de beleidswaarde tijdelijk iets hoger komen te liggen.

Techniek: hoe de beleidswaarde tijdelijk stijgt als de kasstroom gelijk blijft Wanneer de huidige huur en de verhuurderheffing in gelijke mate dalen, stijgt de beleidswaarde. Hoe komt dat? De huidige huur wordt geraakt maar de beleidshuur niet. De huidige huur wordt in de beleidswaarde met een factor van ongeveer 9 gekapitaliseerd (bij gemiddelde disconteringsvoet en mutatiekans) en de beleidshuur met een factor van ongeveer 13. De verhuurderheffing wordt gekapitaliseerd met een factor van 22. Het is geen toeval dat de totale kapitalisatiefactoren voor huur (13 + 9) en verhuurderheffing (22) aan elkaar gelijk zijn. In de beleidswaardeberekening is de langetermijnstijging van huur en leegwaarde/verhuurderheffing gelijk, dus de kapitalisatiefactor ook.   Doordat alleen de huidige huur lager wordt (factor 9) maar de gehele verhuurderheffing lager wordt (factor 22) kan het effect positief zijn op de beleidswaarde en dus op de LTV. Dit effect is tijdelijk. Wanneer alle woningen op de beleidshuur zitten is het effect weg.

Structurele verlaging verhuurderheffing

De verhuurdersheffing is een zware last die vooral door corporaties (95%) wordt gedragen. De heffing is van toepassing op woningen die onder de huurliberalisatiegrens (2020: € 737) worden verhuurd. Het effect van de heffing is zo groot omdat de jaarlijkse kosten meelopen in de waardering van het bezit. De waardeverlaging als gevolg van de verhuurderheffing is ongeveer 40 miljard in de beleidswaarde. In de marktwaarde is het effect kleiner, maar nog steeds naar schatting meer dan € 20 miljard. 
Vóór Prinsjesdag kwam naar buiten dat de verhuurderheffing structureel zou worden verlaagd met 200 miljoen, ongeveer 10%. Dat blijkt niet helemaal het geval. Er is sprake van een verlaging én een verhoging tegelijk. In de ‘augustusbesluitvorming’ is een verlaging van € 200 miljoen afgesproken. Dat is ter compensatie van de verplichte huurverlaging. Tegelijkertijd is het budget van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing overschreden met een miljard euro. Die tegenvaller wordt opgevangen met een verhoging van € 62 miljoen, waardoor het saldo op € 138 miljoen uitkomt.

Budgettaire techniek: opvang overschrijding Regeling Vermindering Verhuurderheffing  In de begroting van vorig jaar was de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) opgenomen als een bedrag dat over een periode van tien jaar een budget had van 100 miljoen per jaar. In totaal is dat dus één miljard euro. Uiteindelijk is voor twee miljard aan heffingsvermindering aangevraagd voordat de regeling is gesloten, een overschrijding van het budget.  Deze overschrijding is een tegenvaller voor de Rijksbegroting. Voor de jaren 2020 t/m 2029 was per jaar 100 miljoen euro beschikbaar. Het na 2021 resterende bedrag van € 800 miljoen (totaal) wordt in de begroting verwerkt als een eenmalige last in 2021. Dan resteert nog steeds een tekort ter grootte van de overschrijding van de RVV, van (ook) een miljard euro. Dat wordt opgelost door de verhuurderheffing structureel te verhogen met € 62 miljoen. Het is niet nodig om de verhuurderheffing met € 100 miljoen te verhogen, omdat de mogelijkheid voor huurders om de huur te verlagen leidt tot minder kosten bij de huurtoeslag. Dit ‘inverdieneffect’ is becijferd op € 38 miljoen. Daardoor blijft de verhoging beperkt tot € 62 miljoen.  Bron: Kst. 35 570, nr. 2, pag. 61.

Wat is het effect van de verlaging op de financiële mogelijkheden van de corporatiesector? Dat effect is beperkt: met de verlaging van de verhuurderheffing wordt de verplichte huurverlaging gecompenseerd.  De extra verhoging voor de dekking van de RVV kan gunstig uitpakken en minder gunstig. Wanneer corporaties met de RVV investeringen doen profiteren zij en corporaties die geen gebruik van de regeling (kunnen) maken betalen iets meer verhuurderheffing.¹  Bij het bovenstaande kan één vraagteken worden gezet: deze maatregel moet worden afgezet tegen de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde met 8,9% (ook van niet-corporatiewoningen). Het Ministerie van Financiën begroot de ‘endogene stijging’ van de verhuurderheffing op 6,5%. De hogere gemiddelde stijging van de WOZ-waarde leidt zo tot een hogere verhuurderheffing en dus een verlaging van operationele kasstroom en de beleidswaarde van corporaties.  Kortom: de structurele verlaging van de verhuurdersheffing compenseert de verplichte huurverlaging. Het compenseert waarschijnlijk niet voor de stijging van de WOZ-waarde.

Regeling vermindering verhuurderheffing

Zoals hiervoor al is vermeld wordt de overschrijding van het budget voor de RVV geaccepteerd. Dat betekent dat er bijna een miljard extra beschikbaar is voor nieuwbouw van woningen. 
Versnelling van verduurzaming wordt gefaciliteerd door het opnieuw openstellen van de RVV voor verduurzaming. Het budget waarmee de regeling wordt geopend bedraagt in eerste instantie € 150 miljoen. 
Daarnaast is voor een aantal reeds toegekende projecten de termijn verlengd waarbinnen deze projecten moeten worden gerealiseerd. Dat gaat om enkele tientallen miljoen euro. 

De regeling vermindering verhuurderheffing wordt budgettair neutraal gefinancierd. Met andere woorden: de verhuurderheffing gaat omhoog en met die extra inkomsten worden gewenste investeringen goedkoper gemaakt. Voor de schatkist is het effect op die manier nihil. 
Deze manier van bekostigen leidt tot een positief effect op de haalbaarheid van investeringen, maar een negatief effect op kasstromen en waarden van corporaties. Het effect voor corporaties is dus alleen positief wanneer zij van de Regeling gebruik (kunnen) maken. 

Kortom: de RVV maakt investeren voor corporaties goedkoper, maar de verhuurderheffing duurder. Sommigen profiteren daarvan, anderen betalen daaraan mee.

Verhoging overdrachtsbelasting voor beleggers

De verhoging van de overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers van twee procent naar acht procent raakt corporaties, omdat zij woningbeleggers zijn. Kunnen corporaties nu minder investeren? Waarschijnlijk raakt deze maatregel corporaties maar beperkt en alleen indirect. 

Het directe effect van de verhoging van de overdrachtsbelasting is een marktwaardedaling met naar schatting zes procent. Dat betekent in de huidige markt een waardedaling van ongeveer achttien miljard euro, bij een totale marktwaarde van het bezit van rond de 300 miljard. Het eigen vermogen daalt (in procenten) iets meer, met ongeveer tien procent.
In de beleidswaarde speelt de overdrachtsbelasting geen rol, omdat die is gericht op doorexploiteren. Kortom, voor de bestedingsruimte heeft dit geen effect. Ook op de operationele kasstroom heeft een verlaging van de overdrachtsbelasting geen effect.
De discontinuïteitsratio’s (dekkingsratio en onderpandsratio) worden wel geraakt. Echter, het effect op investeringsmogelijkheden zal beperkt zijn: in de IBW 2020 is gevoeligheidsstudie gedaan door de dekkingsrationorm met 10%punt (van 70% naar 60%) aan te passen. Dit had een negatieve invloed van 0,25% (€ 100 miljoen) op de bestedingsruimte. 

Geen probleem dus? Nou, nee: er zijn twee mogelijke problemen. Die liggen (1) bij het WSW en (2) bij de ‘Vestia-transactie’.  Het WSW, de organisatie die de leningen van corporaties borgt, kijkt naar haar eigen financiële positie op basis van de marktwaarde. Die positie van WSW is belangrijk, omdat die bepalend is voor de borgingsruimte: de ruimte die corporaties hebben om te lenen met WSW-borging. Wanneer de marktwaarde daalt, verslechtert de positie van WSW en kan de borgingsruimte dalen. Dat is een negatief effect, want corporaties kunnen dan minder geborgd lenen en dus minder investeren. Het is moeilijk om aan te geven of dit risico zich (nu of later) materialiseert.

Ook legt deze voorgenomen verhoging per 1-1-2021 extra druk op de ‘Vestia-transactie’. Bij die transactie wil een groep corporaties ongeveer 10.000 woningen van Vestia overnemen in zes gemeenten. Die transactie komt zo onder extra druk te staan: wanneer deze in 2021 of later wordt geëffectueerd dalen de inkomsten voor Vestia óf stijgen de kosten voor de corporaties die het bezit overnemen doordat niet 2% maar 8% overdrachtsbelasting moet worden betaald. 
 
Kortom: deze maatregel heeft beperkt effect voor individuele corporaties. Voor de sector als geheel is er ook geen effect, mits de WSW-borging niet in gevaar komt. Voor de Vestia-transactie zorgt het voor extra druk.  

Handhaving VPB-tarief

Corporaties zijn sinds een jaar of tien belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). De geraamde kosten lopen op tot ongeveer € 700 miljoen. In de Miljoenennota 2021 is aangekondigd dat het hoge tarief van de VPB – in tegenstelling tot eerdere plannen – niet wordt verlaagd van 25% naar 21,7%. Het hoge tarief blijft in de plannen liggen op 25%. Dat betekent dat de kosten voor VPB voor corporaties met 15% stijgen, met zo’n € 100 miljoen per jaar (bron: Aedes). 
Deze kosten hebben een effect op de operationele kasstroom, die daalt en de ICR dus ook. De sector ICR is ongeveer 2,0 en zou dalen met ongeveer 0,05 door deze maatregel. De norm is 1,4 dus de ICR blijft nog steeds gezond. De beleidswaarde wordt niet geraakt door VPB omdat de VPB niet in de waarde van het bezit wordt verdisconteerd. Doordat de operationele inkomsten dalen, zal een groter deel van de investeringen met leningen moeten worden gefinancierd. Dat effect bouwt zich ieder jaar op, met ongeveer € 100 miljoen.

Kortom: deze verhoging heeft op de korte termijn enig effect en op de lange termijn bouwt het zich op. Op de lange termijn gaat het ten koste van de bestedingsruimte van corporaties.

Woningbouwimpuls

Net voor Prinsjesdag werd bekend dat de eerste projecten een subsidie krijgen in het kader van de Woningbouwimpuls. Raakt dit corporaties? Ja en nee. De woningbouwimpuls is erop gericht ingewikkelde projecten een steuntje in de rug te geven. Bijvoorbeeld bij een complexe binnenstedelijke herstructurering met gefragmenteerde eigendom van de grond. De uitkoop van eigenaren bijvoorbeeld, kan duur en complex zijn waardoor een project niet van de grond komt. 

De woningbouwimpuls is erop gericht die hordes weg te nemen en helpt corporaties om meer te kunnen bouwen. Financieel worden corporaties er echter niet beter van.

Kortom: de woningbouwimpuls helpt corporaties om te bouwen, maar financieel worden ze er niet beter van. 

Conclusie – goed nieuws?

Worden corporaties nu financieel beter van dit pakket aan maatregelen? De effecten zijn per saldo niet zo groot:

• De verlaging en de verhoging van de verhuurdersheffing in combinatie met de verlaging van de huren leidt waarschijnlijk niet tot een wezenlijk verschil in de kasstromen. De beleidswaarde stijgt licht. Niet in de Miljoenennota, maar ook belangrijk: de WOZ-waardestijging verhoogt de kosten voor de verhuurderheffing, een negatief effect.
• De verhoging van de overdrachtsbelasting heeft geen direct effect maar kan de mogelijkheid van WSW om leningen te borgen beperken.
• In 2020 gedane aanvragen voor de regeling vermindering verhuurderheffing worden gedekt, wat een miljard extra oplevert de komende jaren. Dit wordt gedekt door een verhoging van de verhuurderheffing. Daarnaast wordt de RVV opengesteld voor verduurzaming met een initieel budget van € 150 miljoen.
• Het gelijk blijven van het hoge VPB-tarief op 25% in plaats de daling naar 21,7% leidt tot 15% meer VPB kosten voor corporaties, ongeveer € 100 miljoen per jaar in 2021. 

Lees ook

Benieuwd wat de impact van de Rijksbegroting 2021 op jouw corporatiebegroting zal hebben? Lees dan ook het volgende artikel:

• Prinsjesdag 2020: De impact van de Rijksbegroting 2021 op jouw corporatiebegroting

 

¹ In het onderzoek Opgaven en Middelen Corporatiesector (O/M) is gekeken naar het effect van budgetneutrale heffingsverminderingen. In de variant die daar is doorgerekend leidde budgetneutrale heffingsvermindering niet tot meer investeringsruimte – er was dus geen positief effect. Omdat die variant niet precies hetzelfde is als de verhoging van de heffing voor dekking van de RVV, kan die conclusie uit het onderzoek O/M niet zonder meer worden overgenomen.