De kunst van het onderbouwen

Een goede modelwaarde van een woning is één, een juiste onderbouwing van deze waarde genereren is echter minstens zo belangrijk. Indien de taxatie onderbouwd wordt door de juiste verkopen van min of meer gelijke woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, dan is dat het ideale communicatiemiddel naar zowel de belanghebbende als de taxateur die de waarde moet controleren. Of niet?

AVM en onderbouwingen

Wanneer de waarde van een woning gegenereerd is door een AVM (Automated Valuation Model), dan is de waarde a priori aanwezig. Er is geen noodzaak om onderbouwingen toe te voegen. De taxateur die de waarde controleert, beoordeelt de juistheid van de modelwaarde en voert “micro-marktanalyse” uit. Een AVM is niet in staat om op straatniveau differentiatie aan te brengen in de waarde, als dat niet blijkt uit de kenmerken waarmee het model rekent. Zo kan de ene kant van de straat net iets beter in de markt liggen dan de andere kant, terwijl de kenmerken exact gelijk zijn. Een model blijft een vereenvoudiging van de werkelijkheid. Met behulp van de naar waardepeildatum geïndexeerde transactieprijzen in de straat zou de taxateur dit kunnen opmerken en daardoor een waarde aanpassing kunnen doorvoeren voor een (deel van de) straat. Kwalitatief goed gevonden onderbouwingen leiden dan tot een correctie op de taxatie en daardoor tot een betere waarde. De aanpassing van de waarde kan de taxateur onderbouwen met de gehanteerde vergelijkbare verkopen. De taxateur is niet beperkt in de transacties die hij kan gebruiken. Alle gerealiseerde en naar waardepeildatum geïndexeerde transacties in een gebied staan immers in zijn taxatiesysteem. Deze specifieke set aan onderbouwingen zijn domino-objecten van de te taxeren woningen.

De belanghebbende en onderbouwingen

Om te voldoen aan wettelijke verplichtingen wordt de WOZ-waarde onderbouwd met drie vergelijkbare verkopen. Uit de eerder genoemde domino-objecten kan een zoekalgoritme de best passende vergelijkbare verkopen zoeken. De waarde verandert door het selecteren van onderbouwingen niet meer, de waarde komt immers uit het AVM. Een zoekalgoritme kan op meerdere niveaus naar de beste onderbouwing zoeken en deze op volgorde, van vooraf ingestelde criteria, tonen. Het kan bijvoorbeeld starten met een strikte zoekstructuur die, als deze niet tot drie verkopen leidt, overgaat in een minder strikte of zelfs soepele zoekstructuur. Zo worden er minimaal drie vergelijkbare verkopen gegarandeerd. De taxateur zou nog kunnen testen wat de waarde zou zijn, indien de te taxeren woning getaxeerd zou worden met enkel deze drie vergelijkbare verkopen; een iets hogere waarde toont dan aan dat de modelwaarde verdedigbaar is met de gekozen verkopen. Het eindresultaat, het taxatieverslag, wordt het communicatiemiddel met de belanghebbende. En daar kan het helaas mis gaan.

De rechterlijke toets

In het eerder beschreven voorbeeld van een straat met verschillende waardeniveau’s en toch gelijke kenmerken, kan een waarde onderbouwd worden met relatief goedkopere of duurdere woningen. Hoe zeer de taxateur ook zijn best doet om de best mogelijke onderbouwende verkopen te tonen aan de belanghebbende. Bij de rechtbank kan, in een beroepsprocedure met het tonen van alleen de lager verkochte woningen, succesvol tegen de getaxeerde waarde geageerd worden. Niet zelden leidt dit tot een minnelijke schikking van de rechter. Beide partijen zijn immers in staat een bepaalde taxatiewaarde succesvol te onderbouwen. Dit is inherent aan de markt. In feite zijn verkoopprijzen altijd grillig aangezien de markt onder invloed staat van subjectieve invloeden. De ene prijs is hoger dan de andere. De marktwaarde heeft hierdoor een zekere bandbreedte. In de situatie dat de getaxeerde waarde, zonder inzicht te geven in deze bandbreedte, als feit wordt gepresenteerd, is er dus altijd ruimte binnen deze bandbreedte een andere waarde aan te tonen. Een AVM is zelfs in staat een betrouwbaarheidsindicatie te geven van elke specifieke modelwaarde en deze zal vrijwel nooit 100% zijn! Met andere woorden, taxeren is geen exacte wetenschap. Dat is de voedingsbodem van het verdienmodel van de no-cure-no-pay (NCNP) bureaus. Zonder een wettelijke taxatiemarge kun je dit probleem niet oplossen. Of toch wel?

Onderbouwen met een analyse

Buiten de verplichting te onderbouwen met drie vergelijkbare verkopen, is het voor een taxateur die gebruik maakt van een AVM heel goed mogelijk geautomatiseerd aan te geven hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen. Stel dat er 60 verkopen zijn van woningen van hetzelfde type in een bepaald gebied (wijk, buurt of postcodegebied). Dan leiden deze 60 verkopen tot de taxatie van een gemiddelde woning van waaruit de modelcorrecties toegepast kunnen worden die tot de waarde van de te taxeren woning leiden. De taxateur beperkt zich dan niet tot de drie verkopen maar noemt er, in dit geval, 60. Per modelcorrectie, bijvoorbeeld soort-object-code, bouwjaar, grootte en kwaliteit, kan dan exact herleid worden, hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen met het model. Van het model is er een verantwoordingsdocument aanwezig waarin, conform de eisen van de IAAO (International Association of Assessing Officers), de normen worden getoond waaraan het AVM voldoet en welke partijen op verzoek kunnen inzien. Inclusief een mogelijke certificering van het model is de waarde dan veel beter onderbouwd. De focus kan dan meer liggen op de juistheid van de gebruikte kenmerken en de eventuele correcties van de taxateur. Immers, een wijziging van een kenmerk leidt bij een AVM direct tot een andere waarde. De discussie draait dan van subjectief naar objectief. Indien de taxateur de waarde van het AVM heeft gecorrigeerd en hij onderbouwt dat met een aantal specifieke verkopen, dan is dat uitstekend uitlegbaar. Zo wordt de angel uit de procedures van de NCNP bureaus gehaald en kan er gewerkt worden aan optimale kenmerken van het waarderingsbestand.

Meer lezen?

Geïnteresseerd in de publicaties van Maarten-Jan Evers? Lees dan ook eens de volgende blog:

• Een goede modelwaarde
• WOZ-waarde niet gelijk aan transactieprijs?