WOZ-waarde niet gelijk aan transactieprijs?

De casus is even helder als lastig. Een WOZ-taxateur worstelt met uitspraken van rechters en voorschriften van de Waarderingskamer. De rechter stelt namelijk dat de WOZ-waarde gelijk is aan de transactieprijs van het object als deze rondom de waardepeildatum is verkocht. In complexen of straten met meerdere gelijksoortige objecten en ook meerdere transactieprijzen treden er altijd verschillen tussen transactieprijzen op die niet verklaard kunnen worden met de kenmerken. Hierdoor moet de taxateur inconsistent waarderen om de diverse transactieprijzen goed te kunnen volgen. De Waarderingskamer stelt echter dat gelijke objecten een gelijke waarde moeten hebben. Een probleem dat onoplosbaar is, of niet?

Indien een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde op de peildatum overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dit volgt uit de interpretatie van artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Hierin staat dat de waarde van een onroerende zaak dient te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit leidt tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

"De WOZ-waarde is niet altijd gelijk aan de rond peildatum gerealiseerde transactieprijs van het object"

Op deze regel is echter een belangrijke uitzondering gedefinieerd. De regel geldt tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52). Deze uitzondering geeft de taxateur de mogelijkheid gemotiveerd af te wijken van gerealiseerde transactieprijzen om zo de consistentie van de waarderingen te borgen. Met de openbaarheid van de WOZ-waarden en de woonoppervlakte op het wozwaardeloket.nl is de consistentie van de waardering van gelijke objecten steeds belangrijker geworden. Inwoners kunnen de getaxeerde waarden met elkaar vergelijken en controleren of de taxateur zijn werk goed gedaan heeft.

Een transactieprijs is niet altijd exact de marktwaarde van het object. Gedurende het onderhandelingstraject tussen koper en verkoper spelen niet alleen objectieve argumenten een belangrijke rol. De koper vergelijkt vraagprijzen van gelijksoortige objecten en baseert daarop argumenten om tot een bieding te komen. In zoverre is het koopproces transparant te noemen. Er spelen echter ook subjectieve argumenten mee die de hoogte van de uiteindelijke koopsom substantieel beïnvloeden. Ik doel hierbij op bijvoorbeeld de onderhandelingsvaardigheden van partijen, de drang of noodzaak om een woning te willen (ver)kopen, de smaak van de kopers etc. Subjectieve argumenten kunnen niet geobjectiveerd worden in de kenmerken van een object. We kunnen de invloed wel meten.

Onderzoek naar de verschillen tussen de prijsontwikkeling en de waardeontwikkeling van woningen die door de tijd heen vaker verkocht zijn geeft inzicht in deze zogenaamde transactieruis. Dit is de spreiding van de transactieprijzen rondom de marktwaarde. Het onderzoek van Goetzmann (1) en Francke (2) toont aan dat deze transactieruis tussen de 6,5 en 8,7% ligt. De transactieprijs is hierdoor niet per definitie de marktwaarde van de verkochte woning. De verkoop geeft een indicatie van de hoogte van deze marktwaarde. In die zin is het een taxateur geoorloofd om met zijn taxatie af te wijken van een gerealiseerde koopsom.

Als een taxateur wil afwijken van de transactieprijs die omstreeks de waardepeildatum is gerealiseerd dan dient hij dit aannemelijk te maken. De rechtspraak biedt hiervoor in de casus uit de inleiding mogelijkheden. Indien er sprake is van minimaal twee identieke objecten (de onderlinge verschillen zijn verwaarloosbaar) dan kan met succes een beroep gedaan worden op het meerderheidsbeginsel (Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39 850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942). Toepassing van het meerderheidsbeginsel geeft de taxateur de mogelijkheid degelijke objecten te taxeren met een gelijke waarde, ondanks dat de waarde dan niet exact overeenkomt met alle gerealiseerde transactieprijzen. Het meerderheidsbeginsel wordt doorgaans ingezet door belanghebbenden om aan te tonen dat de gerealiseerde koopsom of de getaxeerde WOZ-waarde te hoog is. Meestal wordt dit door de rechter echter afgewezen omdat belanghebbende niet goed kan aantonen dat het om gelijke gevallen gaat. Omgekeerd kan de taxateur deze redenatie echter gebruiken om aan te tonen dat een transactieprijs afwijkt van de marktwaarde. Zo ontstaat de mogelijkheid de waarde van alle gelijke woningen in een straat of complex consistent te taxeren op basis van het meerderheidsbeginsel. Voorwaarde is wel dat de transactieprijzen niet meer dan de transactieruis afwijken van de getaxeerde waarden. Een beroep op het meerderheidsbeginsel is in casu de uitzondering waarnaar de Hoge Raad verwijst in haar uitspraak van 29 november 2000.

Bronnen

1. Goetzmann, W., ‘The Single Family Home in the Investment Portfolio.’ In: Journal of Real Estate Finance and Economics, 6 (3), p. 201-222, 1993

2. Francke, M.K., ‘Repeat Sales Index for Thin Markets: A Structural Time Series Approach.’ In: Journal of Real Estate Finance and Economics, http://dx.doi.org/10.1007/s11146-009-9203-1, 2009a

Meer lezen?

Geïnteresseerd in de publicaties van Maarten-Jan Evers? Lees dan ook eens de volgende blogs:

WOZ-waarde niet gelijk aan transactieprijs?