De meerwaarde van gerealiseerde rendementen voor vastgoedsturing

Binnen vastgoedsturing wordt onderscheid gemaakt tussen het strategisch, tactisch en operationeel niveau. Het strategisch niveau richt zich op het bepalen van het strategische portefeuilleplan en het facetbeleid. Op tactisch niveau wordt het assetmanagement uitgevoerd, waarbij het optimale beleid wordt toegewezen aan elk complex. Op operationeel niveau wordt het vastgestelde complexbeleid uitgevoerd. Rendementssturing ondersteunt het maken van keuzes op met name het strategisch en tactisch niveau.

Binnen rendementssturing worden verschillende rendementsbegrippen onderscheiden. Het totaal rendement is opgebouwd uit het indirect en direct rendement. Hierbij is het van belang onderscheid te maken tussen standing investments en projecten waarin een (des)investering plaatsvindt. Het indirect rendement reflecteert de waardeontwikkeling. Bij standing investments is dit een autonome ontwikkeling. Bij (des)investeringen wordt de waardeontwikkeling naast de autonome ontwikkeling bepaald door het toevoegen of vernietigen van waarde. Het direct rendement geeft de prestaties weer vanuit de exploitatie ten opzichte van de marktwaarde van de voorgaande periode.

Bij rendementssturing wordt meestal gewerkt met geprognotiseerde rendementen. Prognoses kunnen immers nog beïnvloed worden met beleidskeuzes. Het gebruik van gerealiseerde rendementen bij vastgoedsturing blijft vaak onderbelicht. In dit artikel beschrijven we hoe gerealiseerde rendementen, naast prognoses, kunnen bijdragen aan vastgoedsturing.

Meerwaarde gerealiseerde rendementen ten behoeve van het strategisch portefeuilleplan en facetbeleid

Op strategisch niveau wordt beleid opgesteld voor de hele vastgoedportefeuille. Dit beleid wordt vastgelegd in de portefeuillestrategie, die (onder andere) gebaseerd is op woningmarktonderzoek. De portefeuillestrategie moet voldoen aan de normen voor de financiële ratio’s van de toezichthouder/borger. Gerealiseerde rendementen kunnen op strategisch niveau ingezet worden door de gerealiseerde rendementen van de verschillende vastgoedtypen in (deel)portefeuille(s) te vergelijken met de prognoses ervan in de portefeuillestrategie. Gerealiseerde rendementen zijn ook behulpzaam om binnen de portefeuillestrategie goede uitspraken te doen over de rendementsverwachtingen en veranderingen voor de toekomst. Een voorbeeld hiervan ter illustratie: als er strategisch voor gekozen wordt om vol in te zetten op het uitvoeren van onderhoud, dan is een afnamen van het directe rendement te verwachten. Een voorbeeld van een verwachting van het indirecte rendement is een afname als gevolg van een stagnerende woningmarkt. Verwachtingen omtrent het directe en indirecte rendement die onderdeel uitmaken van de portefeuillestrategie, kunnen ter vergelijking worden vergeleken met gerealiseerde rendementen.

Meerwaarde gerealiseerde rendementen ten behoeve van het assetmanagement

Waar er op strategisch niveau op hoofdlijnen en op (deel)portefeuilleniveau beleid wordt bepaald, wordt er op tactisch niveau ingezoomd op de complexen. Om tot optimaal complexbeleid te komen, onderzoekt de assetmanager de prestaties van de complexen en de bijdrage van elk complex aan de portefeuillestrategie. Een vraag die daarbij naar voren komt is hoe de complexen presteren ten opzichte van elkaar of ten opzichte van de norm. Om tot alternatief complexbeleid te komen, kunnen realisatiecijfers, naast prognosecijfers, ingezet worden. De combinatie van prognoses en realisaties kan inzichtelijk maken welke keuzes nodig zijn om de prestaties te verbeteren. Om complexen goed te kunnen analyseren, zal er niet alleen gekeken worden naar de rendementen, maar ook naar de opbouw van het directe rendement. Op die manier wordt duidelijk of een laag rendement veroorzaakt wordt door hoge uitgaven, lage inkomsten of de waardeontwikkeling. Als deze analyse wordt uitgevoerd met gerealiseerde en geprognotiseerde rendementen kunnen vragen aan de orde komen zoals: welke onderhoudskosten zijn er de afgelopen twee jaar in een complex uitgegeven, en hoe verhoudt dit zich tot de bedragen die opgenomen zijn in de meerjarenonderhoudsbegroting? Zo kan geconstateerd worden dat er voor een complex de afgelopen jaren al 5.000 euro per vhe werd uitgegeven, terwijl in de meerjarenonderhoudsbegroting voor de komende 5 jaar gemiddeld nogmaals 6.000 euro per vhe is begroot. Door op complexniveau realisatie- en prognosecijfers te combineren, kunnen verdiepende analyses worden uitgevoerd en kunnen bewuste en realistische keuzes gemaakt worden met betrekking tot de inkomsten en uitgaven. Inzicht in gerealiseerde historische rendementen van complexen kan helpen om betere inschattingen te maken voor verwachte toekomstige rendementen van de complexen.

Starten met gerealiseerde rendementen op strategisch en tactisch niveau

Zoals bij veel vastgoedsturingsvraagstukken, staat en valt ook de meerwaarde van gerealiseerde rendementen met de datakwaliteit. Om bij  vastgoedsturing gerealiseerde rendementen goed te kunnen gebruiken, is het onder andere van belang dat de gerealiseerde kasstromen complex specifiek worden vastgelegd en niet via een algemene verdeelsleutel. Veel corporaties zien de huidige datakwaliteit als drempel om te starten met vastgoed- en rendementssturing. Maar de datakwaliteit maakt pas echt grote sprongen als er concreet en met een bepaald doel (in dit geval het verbeteren van de rendementssturing) mee aan de slag wordt gegaan. Daarnaast is er vaak meer informatie beschikbaar dan vooraf gedacht. Zo kan er voor de gerealiseerde rendementen al gewerkt worden met de informatie in de jaarrekening als basis. Het opbouwen van langjarige reeksen maakt de toepassing van gerealiseerde rendementen vervolgens waardevoller voor verdere sturing. Vanzelfsprekend geven reeksen van 5 jaar meer informatie dan reeksen van 2 jaar. Zoals bij beleggingsfondsen wordt meegegeven zijn prestaties uit het verleden geen garantie voor de toekomst, maar geven de gerealiseerde rendementen in combinatie met geprognotiseerde rendementen waardevolle nieuwe inzichten om vastgoedsturing naar een hoger niveau te brengen.

Meer informatie?

Heeft u vragen en/of opmerkingen over vastgoedsturing met gerealiseerde rendementen? Neem dan contact op met Pieter Postma.