<< naar Deel 2 naar Deel 4 >> 

Het kabinet heeft de voorgestelde Rijksbegroting 2021 bekendgemaakt en daarin raken verschillende maatregelen de corporatiesector.

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting1  voor vastgoedbeleggers (kopers die niet zelf in de woning gaan wonen) zal vanaf januari verhoogd worden van 2% naar 8%. Dit geldt niet alleen voor woningen, ook het tarief van niet-woongelegenheden gaat omhoog van 6% naar 8%. Daarentegen gaat de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt (tot 35 jaar) naar 0%. De impact van deze maatregel is erg complex,

  • De marktwaarde van de woningen wordt hard geraakt. De marktwaarde wordt modelmatig vastgesteld op basis van de aanname dat een vastgoedbelegger het bezit nu overneemt en dit na 15 jaar exploitatie opnieuw doorverkoopt. De overdrachtsbelasting speelt hier dus niet alleen een rol in de uiteindelijke waarde maar ook in de eindwaarde. In de beleidswaarde speelt de overdrachtsbelasting geen rol. Hier gaat men uit van doorexploitatie en wordt de belasting niet meegenomen.

  • Ook de overdracht van vastgoed tussen corporaties onderling (denk aan de overname van ruim 10.000 woningen van woningcorporatie Vestia) en de reguliere aankoop van derden, zal fors duurder worden. Momenteel is hier geen uitzondering voor bekend. Speelt dit voor jouw corporatie, dan kan de impact al snel zeer significant zijn. Het is dan zaak om de impact op de verkooptransactie in te schatten en correct mee te nemen. Bij turn-key overeenkomsten wordt technisch wel een woning aangekocht maar is deze niet Kosten Koper, maar Vrij Op Naam. Hier speelt de verhoging dus geen rol.

  • Het is onduidelijk wat deze maatregel met verkoopprijzen zal doen. Veel kenners speculeren dat, doordat meer geld beschikbaar is bij starters, de prijzen zullen stijgen. Op dit moment is het echter nog moeilijk in te schatten wat het effect zal zijn op de verkoopprijzen van corporaties.

  • De overdrachtsbelasting wordt betaald door de aankopende partij. Er valt daarom te verwachten dat vastgoedbeleggers de extra investering willen terugverdienen. Er wordt daarom een prijsopdrijvend effect verwacht voor de markthuren. Hoe dit corporaties raakt, is onduidelijk. Het gat tussen sociale huur en vrije sector huur kan toenemen waardoor de vraag om middenhuur toeneemt. Ziet jouw corporatie een uitdaging in het middenhuursegment, dan kan deze uitdaging de komende tijd door de maatregel fors groter worden. Hier kan je bij het opstellen van de portefeuillestrategie rekening mee houden

Bron 1: Wet differentiatie overdrachtsbelasting

 

Inrichting WALS

Een toename in kosten van aankooptransactie is eenvoudig in te richten door de aankoopkosten te verhogen. Ook een lagere geschatte opbrengst, als gevolg van effecten op de verkoopprijs, kunnen eenvoudig worden meegenomen in de relevante investeringstabellen. De vraag is wie uiteindelijk de prijs van de maatregel gaat betalen? Dit hangt af van het effect op de verkoopprijs.

De overdrachtsbelasting is geen knop waar je normaal gesproken binnen je handboekwaardering aan mag draaien. Het is daarom nodig om de waardering om te zetten in een volledig vrije waardering. Heb je gebruik gemaakt van TMS voor de marktwaardering van het vastgoed dan zorgt de export al voor een volledig vrije waardering. In deze situatie kan je de percentages ten behoeve van de overdrachtsbelasting eenvoudig aanpassen.

 

Schatting impact

De verlaging van de heffing heeft voor alle corporaties een sterk positief effect op de kasstromen. Ook de markt- en beleidswaarde worden hierdoor geraakt. De verhuurderheffing loopt immers ook mee in de waardebepaling van het vastgoed.

Elke euro verlaging van de verhuurderheffing bij een gemiddelde disconteringsvoet van 6,5% brengt ongeveer een beleidswaardestijging van 22 euro met zich mee. Bij een woning met een WOZ-waarde van 250.000 gaat het hier dus om een waarde-effect van +/- 1.800 euro. Hier rust men wel op de aanname dat de woning nu heffingsplichtig is en dat dit in de toekomst (na harmonisatie naar de gewenste huur) zo blijft. Voor de marktwaarde geldt in veel gevallen een uitpondscenario of een harmonisatie naar een markthuur boven de liberalisatiegrens. In beide gevallen zal de impact veel lager zijn.

Bijbehorende artikelen:

  • Deel 1: Inleiding
  • Deel 2: Verhuurderheffing & Huurverlaging
  • Deel 4: Vennootschapsbelasting
  • Deel 5: Overige maatregelen
  • Heb je vragen?

    Heb je nog vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Wil je het gesprek voeren over de mogelijke impact of zoek je hulp bij de verwerking in de software? Neem dan contact op met jouw contactpersoon van Ortec Finance of met Bram Leermakers.

    Gerelateerde insights

    X