Prinsjesdag 2020: Verhuurderheffing & Huurverlaging

Inrichting WALS

Binnen WALS kun je het nieuwe tarief van 0,526% voor 2022 eenvoudig opvoeren in de tabel van de verhuurderheffingspercentages. Ook voor latere jaren kan het tarief met 0,036%-punt worden verlaagd. Op deze manier loopt het lagere percentage op een juiste manier mee in de kasstromen. Vergeet daarbij niet om ook de percentages voor nieuwbouw/aankoop aan te passen.

De verhuurderheffing is geen knop waar je normaal gesproken binnen je handboekwaardering aan mag draaien. Het is daarom nodig om de waardering om te zetten in een volledig vrije waardering. Heb je gebruik gemaakt van Ortec Finance TMS voor de marktwaardering van het vastgoed dan zorgt de export al voor een volledig vrije waardering. In deze situatie kan je de verhuurderheffingspercentages t.b.v. de markt- en beleidswaardebepaling eenvoudig aanpassen. Ook hierbij geldt dat de aanpassing ook voor nieuwbouw en aankoop doorgevoerd moet worden.

Schatting impact

De verlaging van de heffing heeft voor alle corporaties een sterk positief effect op de kasstromen. Ook de markt- en beleidswaarde worden hierdoor geraakt. De verhuurderheffing loopt immers ook mee in de waardebepaling van het vastgoed.

Elke euro verlaging van de verhuurderheffing bij een gemiddelde disconteringsvoet van 6,5% brengt ongeveer een beleidswaardestijging van 22 euro met zich mee. Bij een woning met een WOZ-waarde van 250.000 gaat het hier dus om een waarde-effect van +/- 1.800 euro. Hier rust men wel op de aanname dat de woning nu heffingsplichtig is en dat dit in de toekomst (na harmonisatie naar de gewenste huur) zo blijft. Voor de marktwaarde geldt in veel gevallen een uitpondscenario of een harmonisatie naar een markthuur boven de liberalisatiegrens. In beide gevallen zal de impact veel lager zijn.

Inrichting WALS

Wanneer bekend is welke huurders in aanmerking komen voor de verlaging, kan dit in WALS ingericht worden. De gewenste huur van deze woningen wordt niet geraakt. De inrichting zal daarom moeten verlopen via de contracthuur en niet de gewenste huur. Aangeraden wordt om, wanneer gebruik gemaakt wordt van de huurrealisatie, de huur per 31-12-2020 te verlagen in het VHE-bestand. Dit is een eenvoudige aanpassing. Het effect wordt dan echter wel nog 6 maanden te hoog geschat, maar dat is te overzien.

De in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging is een permanente huurverlaging. Dat wil zeggen dat woningcorporaties na de huurverlaging, de reguliere jaarlijkse huurverhoging kunnen voorstellen. Een huurverhoging die niet hoger is dan prijsinflatie, ligt voor de hand. Koppel deze woningen daarom aan de juiste huurverhogingsgroep, of richt indien nodig een nieuwe huurverhogingsgroep in.

Schatting impact