Staat van de corporatiesector 2022: Omstandigheden

Bron: Staat van de corporatiesector 2022

Op 2 maart 2023 verscheen de jaarlijkse Staat van de corporatiesector. Hierin beschrijft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) de belangrijkste ontwikkelingen in de sector in 2022. Wil je weten wat deze ontwikkelingen zijn? En wat deze kunnen betekenen voor de beleidskeuzes van jouw corporatie?

In een serie van blogs nemen we je mee door het rapport van het Aw.
We behandelen: Signalen, Omstandigheden, De presetaties van de sector en Conclusies en halen er voor je uit wat belangrijk is voor jouw corporatie.

We vervolgen met Omstandigheden. Houdt onze website en onze LinkedIn pagina in de gaten voor de opvolgende blogs. En bekijk hier het eerste blog over Signalen.

Omstandigheden

Prestaties kunnen niet los worden gezien van omstandigheden waarin corporaties hun prestaties leveren. Daarom staan in de Staat de omstandigheden benoemd die invloed hebben op het volkshuisvestelijk presteren. Dit zijn:

1. Institutionele condities

Institutionele condities hebben betrekking op de inrichting van het corporatiestelsel en de invloed die ontwikkelingen in de omgeving hebben op de werking van het stelsel. Dit jaar ligt de nadruk op de omvangrijke opgave uit de Nationale prestatieafspraken en op de nieuwe Rijksregie.

De Nationale prestatieafspraken zijn het sluitstuk van een traject dat begon met de motie Ronnes en zijn vervolg kreeg in het Hoofdrapport opgaven en middelen. De Nationale prestatieafspraken waren een voorwaarde voor het afschaffen van de verhuurderheffing. Omdat de afgelopen jaren bleek dat maatschappelijke opgaven niet vanzelf tot stand komen, heeft de regering weer nadrukkelijk een sturingsrol voor de Rijksoverheid voor ogen. De lokale prestatieafspraken van 2023 zijn de laatste stap in de eerste nieuwe complete sturingscyclus. De Aw verwacht dat lokale afspraken rekening houden met de nationale doelen en sturingsfilosofie. Hoewel het waarschijnlijk niet voor de hele tijdshorizon zal zijn vast te stellen, kunnen de lokale afspraken wel voor de eerste jaren laten zien dat de aansluiting met de nationale prestatieafspraken onvolledig is.

Afspraken realiseren krijgt in de nieuwe sturingslijn meer aandacht. De Aw geeft aan dat het verstandig is als corporaties de omvang van de afspraken nadrukkelijk laten afhangen van de zekerheid die er is over wat er in- en extern nodig is om deze afspraken te realiseren. De eerste ronde van lokale prestatieafspraken nieuwe stijl kan eind 2023 inzicht geven in hoeverre de programma’s uit de Nationale prestatieafspraken al op een vergelijkbaar niveau zijn vastgelegd in harde afspraken. Voor de aanstaande afsprakenronde kunnen lessen worden getrokken uit de realisatiegraad van de afgelopen 3 jaren (gemiddeld 61,9% van de voorgenomen productie). De Aw geeft aan dat de minister en de maatschappij verwachten dat corporaties gaan leveren en dat het maken van afspraken dan ook gebaseerd moet zijn op inschattingen over de realiseerbaarheid (waarbij ook aangegeven wordt dat een realistische programmering voor de lokale afspraken en de begroting ook kan samengaan met het werken aan een ambitieuze planvoorraad).

Om de afspraken over te bouwen huurwoningen waar te maken, zijn bouwlocaties nodig. Een toename van bouwlocaties voor corporaties lijkt op korte termijn onwaarschijnlijk. In een enquête van Aedes geeft 66% van de corporaties die de enquête aan dat ze niet genoeg locaties hebben voor hun nieuwbouwopgave.

2. Financiële condities

Onder de kop Financiële condities kijkt de Aw naar de ontwikkeling van de vastgoedexploitatie, de operationele kasstroom en de huidige en toekomstige financiële positie in het licht van de opgave.

De gestegen beleidswaarde (die vooral veroorzaakt werd door de daling van de disconteringsvoet), de beperkte groei van de schulden en de verlaging van de verhuurderheffing hebben de balansratio’s in 2021 sterk verbeterd. De operationele kasstroom in de sociale tak is nauwelijks veranderd.

De vanaf 2022 verslechterende macro-economie (stijgende kosten van rente, bouw en onderhoud) heeft een dalend effect op de beleidswaarde en zal de financiële positie beïnvloeden. Daarnaast wordt de groeiende verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid gezien als een risico voor de financiële positie en investeringsruimte, omdat dit de huurkasstromen drukt. Hierin zijn wel duidelijke verschillen te zien tussen provincies, bijvoorbeeld door de verschillen in WOZ-waarde maar ook in het verbeteren van de betaalbaarheid. De Aw verwacht dat de verdiencapaciteit van corporaties meer gelijk wordt door het afschaffen van de verhuurderheffing en de nadruk op betaalbaarheid.

Wat betreft de commerciële tak signaleert de Aw een onderbenutting van het vermogen (een daling van de leningen en beperkte investeringen).

3. Governance en beheersing

Governance en beheersing zijn belangrijk voor het functioneren van corporaties. De Aw constateert dat dit bij de meeste corporaties goed gaat en dat vrijwel alle corporaties voldeden aan de Wet Normering Topinkomens. Wel zijn aan het gezamenlijke beoordelingskader van Aw en WSW twee risicogebieden toegevoegd, namelijk “volkshuisvestelijk belang” en “gedrag en cultuur” om meer zicht te krijgen op hetgeen de Aw ziet bij corporaties op deze gebieden.