Coalitieakkoord 2021-2025: De impact op jouw corporatiebegroting

Het belangrijkste nieuws is dat de verhuurderheffing zal worden afgeschaft per 2023 in ruil voor bindende prestatieafspraken met corporaties! De verhuurderheffing verdwijnt en dat leidt tot een grotere financiële ruimte.

De financiële ruimte ontstaat doordat het wegvallen van de verhuurderheffing een positief effect heeft op zowel de kasstromen als de markt- en beleidswaarde van woningen. Dit positieve effect wordt gedeeltelijk gedempt door de hogere vennootschapsbelasting (Vpb). De lagere kosten leiden ertoe dat de winst voor corporaties zal toenemen en dat er meer Vpb afgedragen zal moeten worden. Meer Vpb heeft echter alleen een kasstroomeffect en geen waarde-effect.

Zelf aan de slag

Het tarief voor de verhuurderheffing in 2022 staat in de wet en is 0,332%. Voor alle jaren daarna mag 0,000% ingevoerd. In ons prognosemodel WALS kan je deze tarieven aanpassen voor zowel de kasstroomprognose als voor de waardering en zowel voor bestaand bezit als voor nieuw in exploitatie te nemen woningen. Je kunt deze nieuwe tarieven in de waardering inrichten door gebruik te maken van een ‘vrije waardering’ en de verhuurderheffingstarieven te wijzigen.

Naast het effect van het wegvallen van de verhuurderheffing zelf, is het ook belangrijk om de impact op de vennootschapsbelasting te modelleren. Wanneer WALS goed is ingericht, loopt dit automatisch mee. Is Vpb buiten het model om berekend? Pas dan de tabel aan: als gevolg van de afschaffing van de verhuurderheffing zal de Vpb-last fors toenemen (met simpel gezegd 25,8% van de wegvallende kosten voor de verhuurderheffing, minus extra aftrekbare rente a.g.v. ATAD1).

Projectsteun is een instrument om corporaties te helpen die ook na afschaffing van de verhuurderheffing onvoldoende middelen hebben voor de lokale opgave.

Het doel van de projectsteun is om tekorten en overschotten binnen de sector te verevenen. Corporaties met voldoende middelen voor de lokale opgaven betalen de steun en de corporaties met een tekort ontvangen deze.

Projectsteun is niet nieuw. Het huidige BTIV geeft de minister ook al de mogelijkheid om corporaties ‘aan te slaan’ voor projectsteun. Binnen de huidige regelgeving in het BTIV mag een heffing worden geheven die maximaal 1% van de huursom bedraagt. De huidige grondslag (huursom) zal dus aangepast worden, naar de waarde van het bezit. Welke waarde (WOZ-, markt- of beleidswaarde) is nog niet duidelijk. Ook de omvang van de heffing is nog niet bekend. Wel valt vanuit de maatregelen genoemd in de achtergrondrapportage op te maken dat bij volledige afschaffing van de verhuurderheffing tot 2035 nog een totaal tekort overblijft van circa €0,6 miljard (bij gebruik van de volledige LTV-ruimte van 85%). Het valt te verwachten dat beleggers niet aangeslagen mogen worden voor projectsteun en dat de heffing dus niet mee zal lopen in de marktwaarde.

Zelf aan de slag

De impact van de heffing is nog niet duidelijk. Daarom kan het effect nog niet doorgerekend worden.

In ruil voor de afschaffing worden er bindende prestatieafspraken met corporaties gemaakt.

Die afspraken zullen onder andere gaan over: “de bouw van circa 250.000 sociale huurwoningen, voor het aardgasvrij maken van circa 450.000 woningen en om mede daarmee het corporatieaandeel van 1 miljoen huurwoningen te verduurzamen naar de [isolatie]Standaard en voor de derving als gevolg van een eenmalige huurbevriezing in 2024” (budgettaire bijlage coalitieakkoord, p. 22).

Welke voorwaarden er aan de afspraken gesteld gaan worden, is nog niet duidelijk. Een voorbeeld van bindende prestatieafspraken komt uit de afspraken tussen BZK en Aedes over de 500 mln. verlaging uit de Motie Hermans. Deze zijn terug te vinden in deze Kamerbrief.

Zelf aan de slag

Een goede basis voor de opgave wordt gevormd door het onderzoek Opgaven en Middelen. Voor veel corporaties zijn deze plannen naar het individuele corporatieniveau vertaald in het kader van het onderzoek Opgaven en Middelen in de Regio, dat Ortec Finance samen met corporaties, Aedes en ABF heeft gedaan.

De financiële uitgangspunten zijn nu gewijzigd, dus voor jouw corporatie is het interessant om te zien of deze opgave haalbaar is. Vervolgens is het goed om met de eigen prioriteiten aan de slag te gaan en te verkennen hoe je de extra middelen kan inzetten. Het helpt je om jouw bijdrage aan de opgave te bepalen, intern het gesprek te voeren over de prioriteiten en het geeft handvatten aan de richting van de te maken prestatieafspraken.

De grootste onzekere factor in de plannen voor corporaties zijn plannen voor het huurbeleid.

Het is op dit moment niet geheel duidelijk hoe de plannen zullen uitwerken. De uitwerking kan bovendien erg verschillen tussen corporaties. Er wordt in de plannen niet gesproken over effecten op de totale huursom van de corporatiesector (uitgezonderd huurbevriezing in 2024), dus het is niet duidelijk of de plannen worden gemaakt onder de aanname dat de huursom gelijk blijft.

Huurtoeslag

De eerste, meest onzekere en mogelijk meest verstrekkende verandering is een verandering in de huurtoeslagsystematiek. Het huidige toeslagstelsel levert heel precieze inkomenssteun op die zowel van de huur als van het inkomen afhankelijk is. Omdat kleine veranderingen in inkomen (en mindere mate in de huur) kunnen leiden tot grote terugvorderingen, leidt dit stelsel tot inkomensonzekerheid in plaats van inkomenszekerheid. Deze onzekerheid wil de coalitie oplossen.

Hoe gaat het toeslagenstelsel veranderen? In 2020 is door het ministerie van financiën een uitvoerige studie gedaan naar alternatieven voor het toeslagenstelsel. Uit deze studie lijkt één van de mogelijke beleidsopties te zijn gekozen, namelijk de variant waarin de toeslag wordt gebaseerd op normhuren. Deze optie is beschreven in deze rapportage, vanaf pagina 121 (paragraaf 23).

Wanneer wijzigt het stelsel? Te zien in de budgettaire bijlage is dat kosten beginnen te lopen in 2024 en niet meer wijzigen vanaf 2025, dus dan is het ingevoerd. Hoe de overgang van oud naar nieuw verloopt en welke effecten dit voor huurders en corporaties heeft is nog onduidelijk. Dit is aan de nieuwe regering.

Huurbevriezing in 2024

De verhoging van de huren wordt in 2024 bevroren. Een – op het oog – vreemde maatregel. De achtergrond is gelegen in het moment van wijzigen van de huurtoeslagsystematiek. Dat gebeurt – zo is gepland – in 2025. Het jaar daarvoor blijft de huur bevroren.

Huurverlaging lage inkomens, huurverhoging hoge inkomens

Het kabinet wil de (sociale) huur van mensen met lage inkomens verlagen. Daarnaast moet de huur van mensen met hoge(re) inkomens stapsgewijs omhoog naar de marktconforme huur. Dit laatste voornemen is niet nieuw (zie bijvoorbeeld Wonen 4.0 uit 2012) maar dit idee is tot nu toe nooit uitgevoerd.

Onder deze combinatie van verlaging en verhoging ligt vermoedelijk de gedachte dat de totale huursom niet wijzigt. Echter, waar huurverlaging vaak iets is dat corporaties graag doen, geldt dat voor huurverhoging niet. Kortom: het valt nog te bezien of dit plan in het geheel tot uitvoering komt.

Versimpeling WWS-stelsel

De maximale huur wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (WWS). De coalitie is van plan om dit stelsel te versimpelen. Voor corporaties is dit een belangrijk richtsnoer bij het huurbeleid. De wijze waarop het veranderd wordt, is nu onduidelijk.

Worden de investeringsmogelijkheden van corporaties geraakt door alle huurbeleid-hervormingen?

Dat is onzeker. De huurbevriezing leidt tot minder investeringsruimte. Verder wordt niet ingegaan op de effecten van de plannen voor corporaties. Uiteindelijk zal dit afhangen van de vormgeving van het nieuwe stelsel, de overgangsregelingen en de wijze waarop corporaties hierop het huurbeleid aanpassen.

Zelf aan de slag

Op dit moment zijn de plannen nog niet ver genoeg uitgewerkt om de impact hiervan te berekenen. Ortec Finance volgt dit dossier nauwgezet en komt op dit punt binnenkort met meer informatie. Wanneer het nodig is om onze modellen aan te passen, dan zullen we dit doen.

Een maatregel die minder aandacht heeft gekregen, is de verhoging van de overdrachtsbelasting per 2023 van 8% naar 9% (budgettaire bijlage coalitieakkoord, p. 21).

Als gevolg van deze verhoging zal de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie dalen. De beleidswaarde gaat uit van voortdurende exploitatie en de overdrachtsbelasting speelt daar geen rol in. De tariefverhoging is nog niet geformaliseerd en niet opgenomen in het handboek modelmatig waarderen marktwaarde per 31 december 2021. Als dit in 2022 wel gebeurt, heeft de stijging ultimo 2022 enkel effect in de eindwaarde van de waardering, omdat de tariefsverhoging pas in 2023 ingaat. In de kastroomprognose zullen de hogere overdrachtskosten wel tot stijgende kosten bij aankoop leiden.

Zelf aan de slag

Omdat de regelgeving naar verwachting pas vanaf 1 januari 2023 het volledige effect heeft, zal de impact hiervan beperkt zijn. Wil je het volledige effect ineens berekenen, dan kunnen de overdrachtskosten in WALS worden aangepast door te kiezen voor een vrije waardering in de marktwaardetabellen voor bestaand bezit en nieuwbouw. De overdrachtskosten worden dan 10% in plaats van 9%.

Naast de hiervoor beschreven maatregelen zijn er meer plannen gemaakt die raken aan woningcorporaties.

Zo lijken vormen van verkoop onder voorwaarden verder gestimuleerd te worden en wordt de markttoets gedurende de hele kabinetsperiode opgeschort om woningcorporaties te stimuleren tot de bouw van middenhuurwoningen.