Focus leidt tot professionalisering waarderingsproces

De jaarlijkse waardering van de vastgoedportefeuille is een belangrijk proces waar alle woningcorporaties ieder jaar mee te maken hebben. Door tijdsdruk en randzaken en hebben corporatiemedewerkers weinig tijd over om de waardering echt te analyseren en te doorgronden, en zo hun meerwaarde toe te voegen aan dit proces. Dat zeggen analist Wessel Kosterman en consultant Dirk Jan Remmerswaal van Ortec Finance. In gesprek met CorporatieGids.nl leggen ze uit hoe je de focus verlegt, zoveel mogelijk de inhoud in kunt gaan en het proces verder professionaliseert.

De experts in de organisatie de mogelijkheid geven om inhoudelijk met de waarderingen van hun vastgoed aan de slag te gaan, is een belangrijke uitdaging voor woningcorporaties, begint Dirk Jan het gesprek: “Er zit veel druk op de tijdsplanning en elke organisatie wil zo snel mogelijk de jaarrekening rond hebben. Zo komt het voor dat de stappen in het proces om tot een waardering te komen worden uitgevoerd, maar corporatiemedewerkers geen gelegenheid hebben om de waardering zélf grondig te analyseren zodat ze echt iets van de waarde kunnen vinden. En dat terwijl zij juist meerwaarde bieden omdat zij het bezit zelf het beste kennen. Veel te vaak schieten deze zaken erbij in en blijft de inbreng van de eigen ervaring achterwege, dat vind ik zonde. Ook is kennis en kunde vaak belegd bij een select aantal medewerkers.”

Verschuiving

Het waarderingsproces is in grote lijnen ieder jaar hetzelfde vervolgt Dirk Jan, maar naarmate het professionaliseert verschuift het zwaartepunt. “Hierdoor verandert het werk steeds. Toen de marktwaarde in 2016 voor alle woningcorporaties verplicht werd, lag de nadruk sterk op het verzamelen van de vastgoedgegevens. Nu de vastgoedgegevens bij veel corporaties een stuk beter in beeld zijn én makkelijker zijn te verzamelen, verschuift de focus naar het analyseproces, het beoordelen van de resultaten en het systematischer inschatten en finetunen van parameters onderliggend aan de waardering. Er zijn steeds meer woningcorporaties die de waardering voor de taxateur voorbereiden of deels zelf uitvoeren. Dit vergroot het waardebegrip en daarmee – via de beleidswaarde – ook het inzicht in de maatschappelijke prestatie van de organisatie.”

Aandacht voor randzaken verminderen

Om tot de essentie van het waarderingsproces te komen, proberen we de benodigde aandacht voor randzaken zoveel mogelijk te verminderen, gaat Wessel verder: “Dat doe je enerzijds door de drempel voor woningcorporaties wat betreft de vulling zo laag mogelijk te maken, en anderzijds door complexe analyses op een eenvoudige manier aan te bieden. Goede tools zijn daarbij onmisbaar. Wij leveren daarvoor onder andere TMS voor het waarderingsproces bij corporaties. Het proces in TMS kent drie eenvoudige stappen: het opvoeren van vastgoedgegevens, de toewijzing wie verantwoordelijk is voor welk gedeelte en het analyseren en finetunen van de waardering. Het systeem voert automatisch controles uit bij het opvoeren van vastgoedgegevens zodat je zelf met een overzicht de resultaten kunt beoordelen, en richting de accountant kunt verantwoorden welke zijn uitgevoerd. Bij het toewijzen wordt automatisch een waardering uitgevoerd zodat je meteen aan de slag kunt. Er is dus geen rekenknop; elke aanpassing wordt direct in de waarde gebruikt.”

Verschillenanalyse

Ortec Finance heeft recent een nieuwe module uitgebracht waarmee corporaties een verschillenanalyse kunnen opstellen. Dirk Jan: “Met deze analyse kun je eenvoudig én in groot detail zien wat de oorzaken zijn van een verandering van de waarde. De afgelopen jaren is de waarde ieder jaar flink gestegen, maar dit jaar wordt juist een daling verwacht door stijgende rentes, inflatie en grotere onzekerheid. De analyse helpt corporaties om vroegtijdig de impact te beoordelen en de organisatie hierop voor te bereiden. Uiteindelijk is deze analyse ook essentieel voor de controle door de accountant: zijn de waardemutaties te verklaren aan de hand van veranderingen in portefeuillesamenstelling, vastgoedgegevens of andere uitgangspunten?”

Verbetering datakwaliteit

De verschillenanalyse helpt ook de datakwaliteit en uitgangspunten voor de toekomst te verbeteren, gaat Wessel verder: “De analyse is namelijk al vanaf de start van de waarderingsronde beschikbaar. Zo kun je direct waardemutaties – zelfs op het niveau van het individuele complex – analyseren. Fouten kunnen hierdoor tijdig worden gesignaleerd en gecorrigeerd. Het werkproces kan dan bijvoorbeeld zijn: controleer op complexen met grote waardemutaties in markt-of beleidswaarde, klik de analyse aan waar de waardemutatie door komt en leg een notitie in de applicatie vast om de mutatie te accorderen of corrigeer eventuele fouten.”

Expert zijn

“Instrumenten als de analysemodule zorgen ervoor dat waarderingsspecialisten bij een woningcorporatie zich kunnen focussen op het daadwerkelijke analyseren en interpreteren van de waardering,” sluit Dirk Jan af. “Tijd en ruimte ontstaan doordat randzaken als handwerk en afstemming met derden naar de achtergrond verdwijnen. Het maakt dan niet uit of het om de markt- of de beleidswaarde gaat.”