Nieuwe beleidswaarde voor woningcorporaties

Op dinsdag 9 en donderdag 11 april 2024 organiseerden we voor onze TMS klanten het webinar ‘Bereken de nieuwe beleidswaarde met TMS’. Het webinar stond in het teken van de theorie en achtergrond van de ‘Nieuwe beleidswaarde’-systematiek zoals deze reeds in het Marktwaarde handboek is opgenomen. Deze moet vanaf de aankomende begrotingsronde en dPi 2024 worden toegepast. Daarnaast werd aandacht geschonken aan de nieuwe functionaliteit die hiervoor in TMS beschikbaar is gekomen.

Inrichting nieuwe beleidswaarde in TMS

Hoe richt je de ‘Nieuwe beleidswaarde’ in TMS in en welke mogelijkheden heb je om de waarde tot in detail te analyseren en te vergelijken? Tijdens het webinar bespraken wij de onderdelen die in TMS betrekking hebben op deze nieuwe beleidswaarde:

• Berekening en verwerking in interface van de ‘Nieuwe beleidswaarde’;
• Vergelijkingen tussen de marktwaarde en de ‘Nieuwe beleidswaarde’;
• Vergelijkingen tussen de huidige én de ‘Nieuwe beleidswaarde’;
• Diverse rapportage- en analysemogelijkheden op de ‘Nieuwe beleidswaarde’.

Vervolgens gingen de aanwezige TMS-corporaties zelfstandig aan de slag met de inrichting van de nieuwe beleidswaarde in TMS. Eén van de meest gestelde vragen was: ‘Kunnen wij de nieuwe beleidswaarde inrichten zonder dat dit gevolgen heeft voor de huidige beleidswaarde?’ Het antwoord daarop is: ‘Ja’

Wij adviseren al onze TMS-corporaties om de nieuwe beleidswaarde vanaf nu al in TMS in te richten om zo zelfstandig de eerste vergelijkingen te kunnen maken.

Nieuwe beleidswaarde: eerste doorrekeningen

De ‘Nieuwe beleidswaarde’-systematiek zoals uiteengezet in het handboek, schrijft voor dat vier belangrijke aanpassingen ten opzichte van de huidige beleidswaarde worden doorgevoerd, namelijk:

1. Aanpassing van de rekenhorizon van 15 jaar mét eindwaarde naar een rekenhorizong van 60 jaar zónder eindwaarde;
2. Bepaling van de onderhoudsnorm op basis van de meerjarenonderhoudsprognose;
3. Inrekening van een waardedaling voor EFG labels;
4. Aanpassing van de disconteringsvoet: de overgang naar een toepassing van één sociale disconteringsvoet.

Om inzichtelijk te maken wat de voorgeschreven aanpassingen voor gevolgen hebben, hebben wij een eerste doorrekening uitgevoerd. Hierbij is de nieuwe beleidswaarde voor onze TMS-corporaties, met een ingerichte - huidige - beleidswaarde gesimuleerd en uitgesplitst naar COROP plus gebied. Stap voor stap zijn zo de waarde-effecten in kaart gebracht.

Bevindingen eerste doorrekeningen nieuwe beleidswaarde

Onze belangrijkste bevinding is dat een grote stijging mag worden verwacht van de nieuwe beleidswaarde ten opzichte van de huidige beleidswaarde. Met name in de ruralere gebieden waar de afstand tussen de huidige disconteringsvoet conform het handboek en de nieuwe sociale disconteringsvoet het grootst is. Dit effect werkt dubbel door:

• In de eerste plaats is het negatieve waarde-effect van het vervangen van de rekenhorizon van 15 jaar mét eindwaarde door de 60 jaar rekenhorizon zónder eindwaarde kleiner. Dit komt doordat de hoge disconteringsvoet leidt tot een relatief lage waarde op een dergelijke horizon.
• Ten tweede is de waarde-stijging als gevolg van het vervangen van de disconteringsvoet door de sociale disconteringsvoet zelf groter. Dit wordt veroorzaakt doordat de verandering in de contante waarde van toekomstige kasstromen groter is.

Hieronder tonen we de - grove - gemiddelde resultaten - grafisch - op COROP plus niveau. Hoe donkerder de kleur, hoe harder de verwachte stijging van de huidige beleidswaarde naar de nieuwe beleidswaarde. We benadrukken dat het hier een inschatting betreft, geen zekerheid.