Prinsjesdag voelde dit jaar een beetje als “Prinsesjesdag”, want voor het eerst was kroonprinses Amalia aanwezig. De Prinses van Oranje hoefde nog geen officiële taken uit te voeren, maar haar aanwezigheid maakte de dag toch extra bijzonder. Na twee jaar kon ook de traditionele koetsrit weer plaatsvinden en schitterden de lakeien sinds 40 jaar in nieuwe uniformen! Kortom, het was een prachtige aangelegenheid, maar hoe zit dat met de plannen in de Rijksbegroting?
Centraal staat dit jaar de koopkracht van de burgers en hoe deze te verbeteren, zeker nu de koopkracht zo onder druk staat als gevolg van o.a. de scherp stijgende energielasten. Het kabinet heeft voor de reparatie van de koopkracht 17 miljard euro uitgetrokken.
Voorgenomen plannen voor woningcorporaties
In deze Insight bespreken we enkele belangrijke voorgenomen plannen voor woningcorporaties 1, 2. Voor een uitgebreide samenvatting van de maatregelen die woningcorporaties raken, verwijzen we naar het door Aedes opgestelde overzicht: Rijksbegroting 2023: de belangrijkste plannen voor woningcorporaties. Rondom de meer concrete plannen en maatregelen, bieden wij een advies hoe deze in onze prognosemodellen WALS en SAM in te richten om de impact op de meerjarenbegroting in beeld te brengen.
In het verleden heeft SBR Wonen naar aanleiding van Prinsjesdag wel eens gecommuniceerd dat het aan corporaties zelf is om te bepalen of de maatregelen worden verwerkt in de begroting en dPi. Hierbij moet wel duidelijk worden aangegeven op welke wijze hiermee door de corporatie rekening is gehouden. Kies je ervoor om de maatregelen niet te verwerken in de begroting, dan ligt het wel voor de hand om middels scenario-analyse inzicht te bieden in de effecten van mogelijke bijstellingen in de genoemde regelgeving.
Belangrijk: We blijven de Algemene Politieke Beschouwingen volgen en passen, indien van toepassing, deze Insight tussentijds aan.
Voetnoten
1 Rijksfinancien.nl | Wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Belastingplan 2023)2 Plannen voor wonen en bouwen | Prinsjesdag: Miljoenennota en Rijksbegroting | Rijksoverheid.nl
Huurverlaging vervroegd van 2024 naar 2023
Sinds de bekendmaking van de Nationale Prestatieafspraken voor de volkshuisvesting (30 juni 2022) is er veel gesproken over de eenmalige huurverlaging voor huurders van corporaties in gereguleerde woningen met een inkomen op of onder de 120% van het sociaal minimum en een huur hoger dan €550 (prijspeil 2020). Er werd gepleit voor een vervroegde invoering en op Prinsjesdag werd duidelijk dat het kabinet de huurverlaging daadwerkelijk in 2023 (1 jaar eerder) laat ingaan.
Inrichting in WALS en SAM
Eerder hebben we een document gepubliceerd dat beschrijft hoe je de Nationale Prestatieafspraken in WALS en SAM – waaronder de huurverlaging – in een scenario kunt verwerken. In de nieuwe WALS versie (die vanaf 2 september 2022 beschikbaar is) kan de huurverlaging via de huurvariant worden ingericht. Lees in onze handleiding “Verwerking betaalbaarheid in WALS” over hoe je de huurverlaging het beste verwerkt in de nieuwe WALS versie. Deze handleiding is naar aanleiding van deze Prinsjesdag voorzien van een update. Je vindt de handleiding op het Ortec Finance klantenportaal. Daar waar gesproken werd over 2024 voor de huurverlaging, kun je nu 2023 lezen.
Samen met ABF Research hebben wij dienstverlening waarbij geschat wordt voor hoeveel huurders de huurverlaging van toepassing zal zijn. Hierbij wordt deze huurverlaging gelijk op de juiste manier in WALS (en SAM) gezet. Mocht je onze rapportage al hebben ontvangen: In de bijlage van het rapport is een stappenplan opgenomen hoe de huurverlaging is verwerkt in WALS en hoe je dit kunt aanpassen naar 2023. Heb je al een aanvraag gedaan, maar heb je de uitkomsten nog niet ontvangen? Dan zullen wij de huurverlaging in 2023 verwerken. Heb je interesse in deze dienstverlening, lees of vraag deze direct aan via de Dienstverlening onderbouwing eenmalige huurverlaging website.
De verschuiving van de huurverlaging van 2024 naar 2023 leidt ertoe dat de huurgrenzen naar verwachting in 2024 niet zullen worden verhoogd. Deze grenzen volgen namelijk de gerealiseerde huurstijging uit het jaar ervoor. In 2025 wordt juist wel een stijging verwacht, gelijk aan de verhoging in 2024 (loon -0,5%). Deze stijging van de huurgrenzen zal je in WALS in de huurvariant moeten aanpassen. Voor SAM dien je de calculatieset aan te passen om hierop aan te sluiten.
Verhogen algemeen tarief overdrachtsbelasting
Door de regering wordt voorgesteld om met ingang van 1 januari 2023 de overdrachtsbelasting van 8% te verhogen naar 10,4%. Met deze verhoging wordt het voor beleggers minder aantrekkelijk gemaakt om woningen aan te kopen voor de verhuur. Dit tarief is ook van toepassing op niet-woningen. Verkoop in het kader van taakoverdracht en terugkoop van onder voorwaarden verkochte woningen zijn vrijgesteld van de overdrachtsbelasting. Het hoge tarief speelt daardoor alleen bij de reguliere aankoop van woningen en niet-woningen.Inrichting in WALS en SAM
De overdrachtsbelasting kan, afhankelijk van het type aankoop, van invloed zijn op de aankoopkosten. Je kunt dit hogere tarief kwijt door de opstalkosten per eenheid te verhogen. Voor WALS doe je dit in de aankooptabel en voor SAM kan je dit wijzigen in het beleidslabel.
Daarnaast is de overdrachtsbelasting van invloed op de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De overdrachtsbelasting wordt tezamen met een opslag van 1% aan overige aankoopkosten als overdrachtskosten in mindering gebracht op de bruto marktwaarde, maar speelt ook in de eindwaarde een rol. De impact van deze wijziging op de marktwaarde breng je in kaart door een vrije waardering te hanteren en de overdrachtskosten op 11,4% (10,4% overdrachtsbelasting + 1% overige aankoopkosten) te zetten. Hiermee krijg je een goede inschatting van de hoogte van het totale effect. Wel loopt het effect al in 2021 en 2022 mee. Als je dit waarde effect ook in SAM wilt inrekenen, dan moet de calculatieset worden aangepast.
Verlaging schijfgrens vennootschapsbelasting en verhoging tarief
Er wordt voorgesteld om vanaf 1 januari 2023 de schijfgrens in de vennootschapsbelasting (Vpb) te verlagen van € 395.000 naar € 200.000. Hiermee worden de verhogingen uit 2021 en 2022 weer teruggedraaid. Hierdoor betalen bedrijven met ingang van 1 januari 2023 het hoge Vpb-tarief van 25,8% vanaf een belastbaar bedrag van meer dan € 200.000. Daarnaast wordt het tarief voor een belastbaar bedrag tot en met € 200.000 verhoogd van 15% naar 19%.Inrichting in WALS en SAM
De verlaging van de schijfgrens en de verhoging van het tarief leiden tot andere Vpb lasten. In WALS en SAM wordt niet gerekend met een laag tarief voor Vpb. Wanneer je werkt met een berekende Vpb dan hoeft er dus niets aangepast te worden. Kies je ervoor om zelf een bedrag in te vullen dan zal je in deze bepaling zelf rekening moeten houden met de verhoging van de schijfgrens en het nieuwe tarief.
Vragen?
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Of heb je hulp nodig bij de verwerking in de software? Neem dan contact op met je Ortec Finance contactpersoon of via info-REM@ortec-finance.com.Contact
Bram Leermakers
Consultant
Menno Logemann
Senior ConsultantGerelateerde insights
-
13 november 2024Economische verwachtingen woningcorporatiesIn deze publicatie van de economische verwachtingen van Ortec Finance voor het vierde kwartaal van 2024 lees je dat de renteverwachtingen zijn gedaald, maar de verwachte looninflatie en huizenprijsindices zijn gestegen.
-
07 november 2024Webinar: sneak preview SIM voor projectontwikkelingTijdens het webinar sneak preview SIM voor projectontwikkeling laten we woningcorporaties de aanstaande nieuwe mogelijkheden in onze applicatie zien.
-
05 november 2024Maandalert Nederlandse woningmarkt - november 2024In deze Maandalert onderzoeken we de huizenprijzen van kleine appartementen/studio’s in tien door ons geselecteerde universiteitssteden in Nederland.
-
05 november 2024Kennisopleiding Controles Waarderingskamer - OKTTijdens deze kennisopleiding voor WOZ taxateurs leren we je hoe je goed voorbereid bent voor het Onderzoek Kwaliteit Transacties van de Waarderingskamer.
-
04 november 20242025 begint nu: optimaliseer je jaarcyclusOm als woningcorporatie de begrotingsronde goed te kunnen doorlopen, moet je nu al aan de slag gaan met je jaarcyclus 2025. Ortec Finance vertelt je hoe.
-
04 november 2024Update handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024Lees over de belangrijkste wijzigingen in deze update van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024 en over hoe nu verder.
-
31 oktober 2024Themaopleiding waardering in TMSOm je kennis van het gebruik van TMS op te bouwen en op peil te houden, organiseren wij jaarlijks, bij publicatie van het Waarderingshandboek, een thema-opleiding marktwaarde. Lees wat deze opleiding voor jou en je collega's kan betekenen.
-
29 oktober 2024Start direct met scenarioanalyses in WALS DashboardMet de on-demand doorreken knop in het WALS Dashboard start je direct met het analyseren van de diverse scenario’s.
-
16 oktober 2024Impact van demografische ontwikkelingen op woningwaardeVia de Analyse Woningmarkt delen we enkele keren per jaar een uitgebreide thema-analyse van de Nederlandse woningmarkt. Deze editie is het thema: "Impact van demografische ontwikkelingen op woningwaarde". Een analyse van ABF Research en Ortec Finance.