Consistente WOZ-waardering

Door: Raymond Havekes, senior consultant

Jaarlijks wordt voor alle vastgoed in Nederland een WOZ-waarde bepaald. Deze WOZ-waarde staat vaak in grote belangstelling en niet zelden zijn er geluiden dat deze waarde er weer flink naast zit. Regelmatig zijn deze discussies over de WOZ-waarde niet rationeel en ingegeven door emotie - want niemand wil te veel betalen - al dan niet aangewakkerd door media of no cure no pay bureau’s. Het is daarom van belang dat de tot stand koming van de WOZ-waarde goed kan worden uitgelegd, lees ook Transparante WOZ-waarden. Een consistente waardering helpt daarbij.

Cherry picking referentieverkopen

Omdat woningen niet frequent worden verkocht en geen enkele woning volledig identiek is aan een andere woning, kan de waarde niet eenduidig worden bepaald. Veel taxateurs, rechters én modellen baseren de waarde nog altijd op een klein aantal referentieverkopen, mede omdat deze methode eenvoudig is. Dit terwijl er talloze voorbeelden zijn die aantonen dat deze methode cherry picking in de hand werkt met grote verschillen in waarde en daarmee afbreuk doet aan het vertrouwen in een goede waarde.

Transactieruis

Binnen een straat met verkochte appartementen met exact gelijk woningtype, bouwjaar én gebruiksoppervlakte kunnen verkoopprijzen met gemak tot 10% afwijken van de gemiddelde verkoopprijs in die straat. Regelmatig wordt dan een verklaring voor de verschillen gezocht in een onvolledige of onjuiste registratie van KOUDV cijfers. Dit gaat voorbij aan het feit dat er sprake is van “transactieruis”* als gevolg van subjectieve invloeden bij de verkoop van een woning.

Bij een waardering op basis van een handvol verkopen loop je tegen de volgende problemen aan:

• In een heterogene straat krijgen woningen met verschillende objectkenmerken, maar die wel op elkaar lijken, andere verkochte referentiewoningen en daarmee ook andere waarden die onderling flink en niet altijd logisch van elkaar verschillen.
• Bij een jaar op jaar waardering ziet de waardeontwikkeling eruit als een zaagtand. De waardeontwikkeling van individuele woningen volgt niet één op één de algemene waardeontwikkeling, maar is het ene jaar hoger en het andere jaar lager.
• In een rechtbank zal een no cure no pay bureau met andere verkopen en dezelfde methode een andere waarde beargumenteren. Maar wanneer de gemeente deze verkopen al in de waarde heeft betrokken en daarmee kan aantonen hiermee rekening te hebben gehouden, is er een grotere kans dat de waarde stand houdt.

*Transactieruis is de “onverklaarbare” spreiding van de transactieprijzen rondom de marktwaarde.

Verklaarbaar en transparant

In de waarderingsapplicatie OrtaX is het woningenmodel geijkt op alle verkopen over een langere periode. Hiermee is de invloed van objectkenmerken op de waarde logisch en kan elke waarde worden toegelicht. Verschillen in waarden zijn verklaarbaar en transparant. Met onze methode is het mogelijk om de vierkante meterprijs van een verkoop te vertalen naar een vierkante meterprijs van een woning met exact dezelfde kenmerken als de getaxeerde woning. Dit is voor gemeenten en belastingsamenwerkingen inmiddels een krachtig middel gebleken om weerwoord te bieden aan no cure no pay bureau’s die selectief referentieverkopen gebruiken.

Vragen?

Heb je naar aanleiding van dit artikel vragen over WOZ-waardering of wil je meer weten over onze waarderingsapplicatie OrtaX? Neem dan contact op met Dirk Jan via onderstaande gegevens.