Impact van ‘WetBetaalbare Huur’ op de huren van woningcorporaties

De komst van de Wet betaalbare huur is al een lange tijd onder de aandacht bij de corporaties. Inmiddels is er ingestemd met dit wetsvoorstel en per 1 juli 2024 is de wet ook ingegaan. Het middensegment brengt een nieuwe huurgrens, en verschillende regelingen met zich mee. In dit artikel zetten we op een rij hoe de nieuwe huursegmenten eruit komen te zien en welke huren en andere regels hierbij horen. Dit artikel betreft een update van de eerdere publicatie (mei 2023) en is dus een aangepaste versie.

Huurprijsbescherming uitbreiden naar middensegment

Dit wetsvoorstel zorgt ervoor dat de bestaande huurprijsbescherming wordt uitgebreid naar het middensegment: zelfstandige woningen met een huurprijs van 879,66 euro (op dit moment 143 punten) tot en met 1.157,95 euro (186 punten) (prijspeil juli 2024¹). Voorheen bestond er alleen een gereguleerde sector met huurprijzen tot en met 879,66 euro (corresponderend met een maximum van 143 punten (prijspeil juli 2024). Onzelfstandige woonruimten zijn per definitie gereguleerd laagsegment.

Per 1 juli 2024 is de wet in werking getreden. Sinds invoering van de wet, geldt de vernieuwde regulering voor nieuwe huurcontracten. Voor woningen die qua punten in het huidige systeem (≤ 143 WWS punten, prijspeil juli 2024) al gereguleerd zouden moeten zijn is een uitzondering gemaakt (overgangsrecht). Een jaar na inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur is het ook voor deze woningen verboden een huurprijs boven de maximale huur te hanteren.

De benaming van de huidige liberalisatiegrens is niet meer passend. Daarom wordt nieuwe terminologie geïntroduceerd (zie figuur 1).

Figuur 1: Segmenten uit ‘Wet betaalbare huur’, vertaald naar deze schematische weergave

Woningen met maximaal 143 WWS punten vallen bij een nieuwe verhuring (net als in de bestaande regelgeving) per definitie in het gereguleerde laagsegment. Woningen met WWS punten vanaf 144 tot en met 186 konden in de oude regelgeving in de vrije sector worden verhuurd. Dat kan onder de nieuwe wetgeving niet meer. De huur van deze woningen is begrensd op de maximale huur. Voor woningen met meer dan 186 WWS punten kan de verhuurder zelf de huurprijs bepalen. Het blijft natuurlijk mogelijk woningen tegen een lagere huurprijs te verhuren dan de huurprijs die maximaal is toegestaan op grond van de woningwaardering. De aanvangshuur bepaalt uiteindelijk in welk segment een woning valt en welk regime daarbij hoor. Maar let op: huurprijsvermeerderingen voor rijksmonumenten (35%), provinciale en gemeentelijke monumenten (15%), als gevolg van het stads- en dorpsgezicht (5%) of middeldure nieuwbouw² (10% voor een periode van 20 jaar) hebben geen invloed op de vraag tot welk segment de woning behoort.

Het uitgangspunt van het wetsvoorstel is om de huurprijsbescherming voor het nieuwe middensegment zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de regeling die nu geldt voor het laagsegment. Desondanks zijn er enkele verschillen, zoals:

• De maximale jaarlijkse huurverhoging voor het middensegment huurwoningen wordt gemaximeerd op CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt. Deze maximaal toegestane huurverhoging wordt wettelijk vastgelegd. (De jaarlijkse maximale huurprijsstijging voor het laagsegment wordt jaarlijks door de Minister vastgesteld bij ministeriele regeling.)
• De inkomensafhankelijke huurverhoging of huurverlaging wegens inkomensdaling is niet van toepassing op het middensegment.

Figuur 2 bevat een samenvattend overzicht van de toegestane huurprijsaanpassing bij de jaarlijkse huurverhoging en bij een nieuwe verhuring. Bijzonderheden, zoals bijvoorbeeld de inkomensafhankelijke huurverhoging, zijn in dit overzicht buiten beschouwing gelaten.

Figuur 2: Toegestane huurverhoging (exclusief bijzondere regelingen) per segment

De huurprijsbescherming wordt dwingend

De huurprijsbescherming in het lage- en middenhuursegment wordt dwingend. Dit betekent dat verhuurders zich aan de maximale huurprijzen moeten houden. Gemeenten krijgen de bevoegdheid hierop te handhaven. Ook krijgen huurders meer mogelijkheden om naar de Huurcommissie te gaan. Dit moet ertoe leiden dat huurders beter worden beschermd en een huurprijs betalen die past bij de kwaliteit van de woning.

Wat betekent dit voor de huurkasstromen van mijn corporatie?

Een deel van de woningen, die in het huidige stelsel in de vrije sector valt, valt onder de nieuwe wet in het middensegment. In het geval van een nieuwe verhuring is de huurprijs van de woningen tussen de 144 en 186 WWS punten gemaximeerd op de maximale huur. Die huur kan lager zijn dan de streefhuur waar jouw corporatie nu mee rekent. Ook de toegestane reguliere huurverhoging van nieuw afgesloten contacten in het middensegment is gemaximeerd op loon (CAO) + 1 procentpunt. Dat kan lager zijn dan waar jouw corporatie nu mee rekent.

Is er bij jouw corporatie in de huidige situatie sprake van geliberaliseerde woningen, die qua punten gereguleerd zouden moeten zijn? Huurders kunnen in dat geval de huurprijs omlaag laten corrigeren.

Overige onderwerpen in de wet- en regelgeving in verband met de Wet Betaalbare Huur

In dit artikel hebben we ervoor gekozen een deel van de wet toe te lichten. Wees je ervan bewust dat de wet nog meer zaken bevat die van invloed zijn op woningcorporaties. Denk bijvoorbeeld aan:

• Aanpassingen van de puntentelling in het woningwaarderingssysteem (WWS);
• Regels en procedure omtrent de gang naar de huurcommissie;
• De mogelijkheid voor toewijzing aan middeninkomens via de huisvestingsverordening;
• Aanpassing van de heffingsgrondslag voor de financieringsbijdrage voor de huurcommissie.

Vragen en opmerkingen

Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met je Ortec Finance contactpersoon of met Coen via onderstaande contactgegevens.

Disclaimer

In dit artikel heb je onze interpretatie van het ‘Wet Betaalbare Huur’ gelezen. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan dit artikel.

Notes

1. Wet betaalbare huur | Home | Volkshuisvesting Nederland
2. Aanpassingen van het WWS | Wet betaalbare huur | Home | Volkshuisvesting Nederland