Investeringsruimte in middensegment en niet-DAEB financiering bij De Goede Woning (Apeldoorn)

Woningcorporaties worden aangemoedigd om te investeren in het middensegment. Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten gelden andere bancaire voorwaarden dan voor DAEB financiering in de huidige regelgeving. Zo kun je in de meerjarenbegroting voldoen aan de financiële normen van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Maar als de financieringsvraag niet voldoet aan de additionele financiële voorwaarden van de bank, dan kan het alsnog lastig worden om niet-DAEB financiering aan te trekken.

Doorrekeningen voor De Goede Woning (Apeldoorn) in samenwerking met BNG Bank

Begin mei is Ortec Finance samen met BNG Bank langsgegaan bij De Goede Woning in Apeldoorn om voor deze woningcorporatie inzichtelijk te maken, op basis van de huidige meerjarenbegroting, wat de mogelijkheden zijn voor het aantrekken van niet-DAEB financiering binnen de geldende normen en voorwaarden, alsook wat de extra investeringsruimte in het middensegment is.

Bewust investeren in middenhuur

De Goede Woning is al langer bewust bezig om woningen in de middenhuur toe te voegen aan hun portefeuille. Dit is ook opgenomen in het ondernemingsplan 2023-2027 van De Goede Woning. Tot op heden was het nog niet nodig om specifieke financiering voor niet-DAEB aan te trekken. Hierdoor was het voor De Goede Woning nog niet nodig om zich te verdiepen in het onderwerp. Door de sessie heeft de woningcorporatie meer inzicht gekregen in de voorwaarden en investeringsmogelijkheden in de niet-DAEB tak.

Rob van Beek, directeur-bestuurder De Goede Woning

"De belangrijkste overwegingen om te investeren in niet-DAEB zijn: In de groep van de lagere middenhuur vallen mensen tussen wal en schip. Daarnaast draagt het realiseren van woningen in de middenhuur bij aan gemengde en veerkrachtige wijken."

Tijdens de sessie

De sessie was opgedeeld in twee delen. Als eerste was er een presentatie van BNG Bank, waar de financieringsmogelijkheden en -voorwaarden ten behoeve van de niet-DAEB tak werden toegelicht. Vervolgens hebben wij de financierings- en investeringsruimte gepresenteerd aan de hand van een aantal scenario’s. We hebben bepaald hoeveel extra middenhuur nieuwbouwwoningen er kunnen worden toegevoegd aan de huidige meerjarenbegroting, totdat de eerste financiële norm op de grenswaarde zit. Zowel de Aw/WSW normen als de extra bancaire financiële normen werden meegenomen. Ook resultaten van aanvullende scenario’s met de renteverwachting uit de actuele Ortec Finance Scenarioset (OFS) en een (fictieve) lagere niet-DAEB norm voor de interest coverage ratio (ICR) werden besproken. De scenario’s kunnen naar eigen wens van de woningcorporatie worden afgestemd.

Aanbevelingen

De verwachtingen over de niet-DAEB financiering die De Goede Woning van tevoren had, werden bevestigd door de sessie met BNG Bank en Ortec Finance. Hierdoor is het beeld voor de toekomst verstevigd. Rob: "Middenhuur gaat in de toekomst nog nadrukkelijker onderdeel zijn van het ondernemingsplan". Ook in de komende meerjarenbegroting zullen de inzichten van de sessie meegenomen worden. Als aanbeveling aan andere corporaties zegt Rob het volgende:

 

"Onderzoek de mogelijkheden die je hebt met betrekking tot nieuwbouw in het segment van de middenhuur.
Neem ze op in je programmering, want de behoefte is groot. En als sector: laten we ons inspannen dat de (lagere) middenhuur onder het borgingsstelsel gaat vallen. Dat biedt de mogelijkheid om nog nadrukkelijker in te spelen op de vraag naar woningen met een middenhuur."

En aanvullend:

“Het gebruik van scenario’s waarin blijkt hoeveel woningen we kunnen toevoegen voordat we de externe normen overschrijden geeft goed inzicht in de financiële mogelijkheden.”