Regelgeving huurgrenzen anno 2024

In de wet- en regelgeving voor woningcorporaties bestaan diverse huurbegrippen die niet allemaal op dezelfde wijze geïndexeerd worden. Wij krijgen hier regelmatig vragen over. Welke grenzen zijn er? Waar kan ik de hoogte van deze grenzen terugvinden? Hoe moeten deze worden geïndexeerd en waar is dat vastgelegd in de wet? Zeker als het huurbeleid van jouw corporatie aan deze grenzen is gekoppeld, of als jouw corporatie actief stuurt op het aantal woningen per huurprijsklasse, dan is een correcte indexatie van groot belang.

Een groot effect op de huurgrenzen en het huurbeleid van corporaties is de door Aedes, Woonbond, VNG en het Rijk getekende Nationale prestatieafspraken (NPA). Met de vrijgekomen ruimte door de afschaffing van de verhuurderheffing zijn bindende afspraken gemaakt op onder andere het gebied van betaalbaarheid. Hierbij is bijvoorbeeld afgesproken dat de maximale huursomstijging voor de jaren 2023 tot en met 2025 de looninflatie -0,5% bedraagt en er een huurverlaging naar € 550 (prijspeil 2020) geldt voor huurders in gereguleerde woningen met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. Naast de éénmalige huurverlaging is er afgesproken dat het aantal woningen met een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2020) in de totale corporatievoorraad tot en met 2025 niet mag afnemen (ten opzichte van het moment dat de NPA zijn getekend). Dit aandeel is vastgesteld op 46% van de totale corporatie sector¹.

Door deze huurverlaging zijn de huurcategoriegrenzen in 2024 nagenoeg gelijk gebleven. Als corporaties aftoppen op deze huurcategoriegrenzen bij de huurverhoging op 1 juli 2024, zal de corporatie huurinkomsten mislopen.

Deze bevindingen roepen een aantal vervolgvragen op:

• Wat is de regelgeving omtrent de verschillende huurcategoriegrenzen?
• Waarom stijgen de huurgrenzen nauwelijks door de huurverlaging naar € 550 (prijspeil 2020)?
• Met welke huurprijs moet ik in latere jaren rekening houden om nog aan die 46% te voldoen?

Daarnaast is de overheid voornemens om de middenhuur te reguleren. Deze regulering wordt bewerkstelligd door het woningwaarderingsstelsel door te trekken tot 186 punten², waardoor nieuwe contracten van woningen met punten tot aan deze grens als gereguleerd worden gezien.

• Maar hoe ontwikkelt die maximale middenhuurgrens zich in de toekomst?

Om hier duidelijkheid over te scheppen zetten wij de regels van de verschillende huurbegrippen hieronder voor je op een rij.

Kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen

De regelgeving rond de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen is niet veranderd. De overheid stelt nog steeds elk jaar op 1 januari vast wat de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen zijn voor dat jaar. De hoogtes van deze grenzen zijn terug te vinden in de “Wet op de huurtoeslag”. De kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen worden binnen het wettelijke kader per 1 januari geïndexeerd. Over de indexatie van de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen staat in artikel 27 lid 3 van “Wet op de huurtoeslag” het volgende:

“Bij ministeriële regeling worden, met ingang van 1 januari van elk jaar, de bedragen ... (kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen), gewijzigd met het percentage van de huurprijsontwikkeling, zoals die naar redelijke verwachting in het tijdvak dat loopt van 1 juli van het aan het berekeningsjaar voorafgaande jaar tot 1 juli van het berekeningsjaar zal plaatsvinden.”

Met andere woorden: de indexatie van de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen worden bepaald door de gerealiseerde reguliere huurstijging van de totale sector van het jaar daarvoor.

De stijging van de huurcategoriegrenzen van 2023 naar 2024 bedraagt 0,501%. Dit komt door de huurverlaging naar € 550 (prijspeil 2020), die ervoor zorgde dat de gerealiseerde reguliere huurstijging van de totale sector in 2023 met maar 0,501% steeg. De stijging in 2025 is naar verwachting 5,3%. Dit is de loonindex van 2023 (OFS Q1) minus 0,5%, oftewel de te verwachte gerealiseerde reguliere huurstijging van de totale sector van het jaar daarvoor.

Let wel op, hierin is geen rekening gehouden met het aftoppen van de huren op de bijna gelijk gebleven kwaliteitskortingsgrens, lage- en hoge aftoppingsgrens in 2024. Als corporaties dit wel gaan doen, dan zal de verwachte index van 5,3% lager uitvallen.

Figuur 1 Verloop kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen

Liberalisatiegrens

De overheid stelt elk jaar op 1 januari vast wat de liberalisatiegrens is voor dat jaar. De hoogte van deze grens is terug te vinden in de “Wet op de huurtoeslag” en zijn voor 2023 en 2024 al bekend. De liberalisatiegrens worden binnen het wettelijke kader ook per 1 januari geïndexeerd. Over de indexatie van de liberalisatiegrens staat in artikel 27 lid 1 van “Wet op de huurtoeslag” het volgende:

“Bij ministeriële regeling worden met ingang van 1 januari van elk jaar de bedragen… maximale huurgrens... gewijzigd met de factor, bedoeld in artikel 10.2 van de Wet inkomstenbelasting 2001, ... Consumentenprijsindex ...”

Met andere woorden: de liberalisatiegrens wordt geïndexeerd met de gemiddelde prijsinflatie (CPI) van de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar. Deze CPI wordt berekend door Centraal Bureau van de Statistiek (CBS). De gemiddelde CPI die gebruikt wordt om naar 2025 te indexeren wordt voor dit artikel geschat op 1,88% (OFS Q1 2024).

Als de “Wet betaalbare huur” in werking gaat treden wordt de liberalisatiegrens vervangen door de maximale lagehuurgrens. De Minister stuurt aan op 1 juli 2024 als ingangsdatum. De indexatie wordt dan jaarlijks per 1 januari geïndexeerd, waarbij gekeken wordt naar de ontwikkeling van de gemiddelde consumentprijsindex over de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar. Lees ook ons artikel over de impact van de invoering van de Wet Betaalbare Huur voor woningcorporaties.

Figuur 2 Verloop liberalisatiegrens

Huurcategorie huurverlaging NPA

Tijdens de NPA is afgesproken dat er een huurverlaging zal plaatsvinden naar € 550 (prijspeil 2020). Dit bedrag bedraagt in 2023, ten tijde van de huurverlaging, € 575,03. Huurders die in 2023 geen huurverlaging hebben gehad, maar hier wel recht op hebben kunnen deze huurverlaging alsnog aanvragen. Als deze aanvraag wordt goedgekeurd, wordt de huur in 2024 verlaagd naar € 577,91 (prijspeil 2024). Deze bedragen zijn terug te vinden in de “Woningwet” onder artikel 54 a lid 1.

Ook is afgesproken dat tot en met 2025 het aantal woningen onder de huurverlagingsgrens tenminste 46% moet zijn ten opzichte van de totale corporatiewoningvoorraad. Binnen dit criterium vallen alle woningen die in 2023 een huurprijs hadden op of onder de € 575,03 en waarvan de huurprijs in 2024 en 2025 geïndexeerd wordt met ten hoogste de maximale huurverhoging op woningniveau. Daarnaast tellen ook woningen mee die qua huurprijs pas in 2024 of 2025 terugvallen tot onder de geldende huurverlagingsgrens van dat moment (voor 2024 is dat € 577,91).

Om het aandeel woningen per ultimo 2024 en 2025 te kunnen toetsen moet de huurverlagingsgrens van € 575,03 naar de toekomst toe geïndexeerd worden. Het moment en de hoogte van deze indexatie zijn niet vastgelegd in de NPA en de wet. Wel is er een afspraak tussen Aedes en BZK over deze indexatie. Deze afspraak is terug te vinden op de Q&A op het Aedes portaal. Deze afspraak is, zoals ook boven aangegeven, dat de grens van € 575,03 de komende twee jaren (2024-2025) per 1 januari geïndexeerd mag worden conform de maximale huurverhoging op woningniveau van betreffend jaar, oftewel geïndexeerd met de loonindex van het voorgaande jaar.

De indexatie op 1 januari 2024 bedraagt daarmee 5,8% (OFS Q1 2024), zijnde de loonindex van 2023. De indexatie op 1 januari 2025 bedraagt naar verwachting 5,3%. Dit is de loonindex van 2024 (OFS Q1 2024).

Figuur 3 Verloop huurverlagingsgrens

Maximale middenhuurgrens

Zoals eerder genoemd is de overheid bezig met plannen om de middenhuur te reguleren. Deze regulering wordt bewerkstelligd door het WWS door te trekken tot 186 punten, zoals ook aangegeven in de “Wet betaalbare huur”. De prijs die hangt aan dit aantal punten wordt elk jaar rond 1 januari vastgesteld in de MG-circulaire en geldt dan vanaf juli datzelfde jaar. Op 1 juli 2023 worden dan ook de puntprijzen gebruikt die staan in de MG-circulaire die begin 2023 is uitgekomen. Op 1 juli 2024 worden de puntprijzen gebruikt die in de MG-circulaire staan die begin 2024 zijn uitgegeven (bijlage IIIb van de MG-circulaire).

Omdat de overheid ervoor wil zorgen dat de indexatiemomenten overzichtelijker worden, is ervoor gekozen het de maximale middenhuurgrens (dus ook de WWS-punten) gelijk te trekken met de eerdergenoemde huurgrenzen. Concreet betekent dit dat per 1 januari 2025 jaarlijks op 1 januari geïndexeerd wordt met de ontwikkeling van de gemiddelde CPI over de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar. De CPI die gebruikt wordt in dit artikel voor de indexatie van de maximale middenhuurgrens in 2025 wordt geschat op 1,88 (prijsinflatie 2024; OFS Q1 2024).

Figuur 4 Maximale middenhuurgrens

Maximale huur

De maximale huur wordt vastgesteld door het aantal WWS-punten te bepalen. De prijzen worden elk jaar rond 1 januari vastgesteld in de MG-circulaire en de regelgeving rond de indexatie staat in artikel 12 lid 2 van het “Besluit huurprijzen woonruimte”. Hierin staat dat de maximale huur elk jaar op 1 juli geïndexeerd wordt met de gemiddelde CPI zoals in januari door het CBS wordt gepubliceerd. Het CBS publiceerde begin 2024 dat de gemiddelde CPI over het kalenderjaar 2023 3,8% bedraagt. De maximale huur die dus op 1 juli 2024 geldt, wordt per 1 januari 2024 geïndexeerd met 3,8% en naar boven afgerond op hele centen. De puntprijzen die in juli 2024 gelden zijn terug te vinden in bijlage IIIa van de MG-circulaire die op 4 maart is uitgegeven.

Zoals ook hierboven genoemd wil men via de wet betaalbare huur de indexering van de maximale huur gelijktrekken met die van de lage- en middenhuurgrens. Dit zorgt ervoor dat de maximale middenhuur bovengrens altijd overeenkomt met 186 WWS-punten. Kort samengevat worden, als de wet wordt aangenomen, de WWS-punten op 1 januari 2024 eenmalig halfjaarlijks geïndexeerd met de gemiddelde CPI over de periode januari 2023 tot juli 2023, oftewel 3,1%. De puntprijzen die dan in juli 2024 gelden zijn terug te vinden in bijlage IIIb van de MG-circulaire die op 4 maart is uitgegeven. Hierna zal de indexatie per 1 januari 2025 jaarlijks op 1 januari plaatsvinden, waarbij gekeken wordt naar de ontwikkeling van de gemiddelde CPI over de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar.

Als de “Wet betaalbare huur” dus wordt aangenomen vervallen de puntprijzen weergegeven in bijlage IIIa van de MG-circulaire uitgegeven op 4 maart 2024 en gaan de puntprijzen in bijlage IIIb gelden.

Streefhuur

De streefhuur van een corporatie is geen officiële grens en is niet verbonden aan wet- en regelgeving. De streefhuur volgt het beleid van de corporatie zelf en de indexatie van deze streefhuur mag de corporatie zelf bepalen.

In de meeste gevallen is de streefhuur gekoppeld aan een percentage van de maximale huur of aan de huurcategoriegrenzen. Deze twee methodes gebruiken een andere vorm van indexatie. Waarbij de streefhuur de prijsinflatie moet volgen als die gekoppeld is aan een percentage van de maximale huur of de reguliere huursomstijging als die gekoppeld is aan de huurcategoriegrenzen. Daarom is het noodzakelijk om te kijken wat het streefhuur beleid van de corporatie is, zodat de streefhuur naar de toekomst goed geprognotiseerd wordt.

Indexatie in WALS

Benieuwd hoe deze huurgrenzen en indexaties ingericht moeten worden in WALS? Kijk dan in ons hulpdocument “Huurgrenzen 6.29 (Basisjaar 2023)", te vinden op ons klantenportaal of SaaS omgeving. Naast dit hulpdocument zijn hier nog veel meer documenten te vinden die jou helpen met het werken in WALS! Denk aan:

• Proceduredocument over de koppeling van TMS naar WALS
• Proceduredocument over de Jaarwissel draaien in WALS
• Proceduredocument over de berekening van marktwaarde van leningen
• Proceduredocument over het berekenen van een onrendabele top en de doorwerking ervan in verschillende rapportages
• Proceduredocument over de invoer en waardering van VOV-woningen
• Proceduredocument over het gebruikersbeheer van WALS

Vragen en opmerkingen

Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Martijn Kirch via onderstaande contactgegevens.

Eerdere publicatie over dit thema: Regelgeving huurgrenzen anno 2023.

¹ https://aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/nationale-prestatieafspraken-betaalbare-woningen

² https://aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/woningwaarderingsstelsel-wws