Veelgestelde vragen over de doorrekening van de NPA

Hoe is de opgave in de bestaande voorraad bepaald?

Voor het bepalen van de opgave in de bestaande voorraad is onderscheid gemaakt tussen de instandhoudingsopgave en de verduurzamingsopgave. De instandhoudingsopgave valt uiteen in regulier onderhoud en niet-energetische woningverbeteringen. De onderhoudskasstroom is op een gestandaardiseerde manier bepaald: gebruik makend van het handboek marktwaardering, rekening houdend met de bezitskenmerken van de corporaties (type woning, bouwjaar, etc.) en geschaald naar het nationaal gemiddelde zoals bekend in dVi/dPi. Voor de niet-energetische woningverbeteringen is gerekend met een nationaal gemiddeld bedrag per woning per jaar, afkomstig uit de Aedes-benchmark. Het totale investeringsniveau sluit daarmee aan bij het huidige investeringsniveau in de sector.

De verduurzamingsopgave bestaat uit vier onderdelen: het toekomstklaar isoleren van 675.000 woningen, het aardgasvrij maken van 450.000 woningen, het uitfaseren van de E, F en G labels en het overstappen op een hybride warmtepomp bij vervanging van de cv-ketel. De opgaven voor het toekomstklaar isoleren en het aardgasvrij maken is gelijkmatig verdeeld over de regio’s op basis van de corporatievoorraad (DAEB en niet-DAEB). Iedere regio (woondealniveau) levert daarmee een evenredige bijdrage aan deze opgaven. Bij het bepalen van de benodigde investeringen is rekening gehouden met de huidige energetische kwaliteit van de voorraad: energielabel en (aardgasvrije) warmtebron.

Alle E, F en G woningen worden binnen het model uitgefaseerd in de periode tot en met 2028, rekening houdend met enkele uitzonderingsgevallen (monumenten, voorbehoud voor instemming VvE en/of huurders, etc.). Ten slotte krijgen alle eengezinswoningen binnen het model een hybride warmtepomp wanneer de cv-ketel aan vervanging toe is, mits er niet al direct op een aardgasvrije warmteoptie wordt overgestapt. Onderstaande tabel geeft een rekenvoorbeeld van het bedrag voor investeringen in bestaand bezit dat binnen het model beschikbaar is over een periode van 40 jaar. Het jaarlijks bedrag per woning voor planmatig onderhoud en niet-energetische woningverbetering wordt berekend over de volledige voorraad. Hieronder vallen dus ook de woningen die binnen het model gesloopt worden en de nieuwbouwwoningen, waar in de praktijk lagere uitgaven aan onderhoud en woningverbetering worden gedaan.

Hoe is de bouwopgave bepaald?

De bruto nieuwbouwopgave voor de DAEB-tak tot en met 2030 is overgenomen uit de woondeals. De fasering en kwalitatieve invulling van deze opgave (type woning en huurprijsklasse) is gemaakt op basis van het prognosemodel Socrates van ABF Research. Hierbij is onder andere rekening gehouden met verwachte demografische ontwikkelingen, een inkomensraming en de woonwensen van huishoudens. Voor dit laatste wordt gebruikt gemaakt van het driejaarlijks terugkerende WoonOnderzoek Nederland (WoON).

Voor wat betreft het aantal te ontwikkelen middenhuur woningen in de niet-DAEB-tak is aangesloten bij de oorspronkelijke NPA: 50.000 middenhuur woningen tot en met 2030. Hiervoor is gekozen omdat ten tijde van het onderzoek nog niet in alle woondeals afspraken gemaakt waren over deze opgave. De NPA-opgave is geregionaliseerd op basis van het prognosemodel Socrates.

De sloop-/vervangingsopgave en de verkoopomvang zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van de initiële doorrekeningen onderliggend aan de NPA. De sloopopgave is trendmatig bepaald waarbij rekening is gehouden met de leeftijd van de voorraad per regio. Voor het bepalen van het aantal te verkopen woningen is gebruik gemaakt van de opgave van corporaties in de dPi en deze verwachtingen zijn verder geëxtrapoleerd naar de toekomst.

Hoe zijn de streefhuren berekend?

De streefhuren bij nieuwe verhuringen zijn berekend met behulp van het woningmarkt-simulatiemodel Socrates van ABF Research. Binnen dit model worden huurmutaties gesimuleerd voor een periode van bijna 30 jaar. Op basis van parameters afkomstig uit de laatste CBS Huurenquête is het huurbeleid van de corporaties zo goed mogelijk nagebootst. Het betreft hier onder andere het aandeel woningen dat wordt afgetopt en het huurniveau van de huurverhoging in verhouding tot de maximaal toegestane huur (WWS). Ook het type huishouden en het inkomen van het huishouden speelt een rol in de simulatie. Naar het einde van de simulatie (in 2050) convergeert de gemiddelde huur in de berekening naar een stabiel niveau. Dit niveau (de eindhuur) is binnen het model gehanteerd als streefhuurniveau voor nieuwe verhuringen. Hiermee is bij het bepalen van het streefhuurniveau goed rekening gehouden met de betaalbaarheidsopgave van corporaties.

Hoe is de eenmalige huurverlaging berekend?

Op 1 juli 2023 hebben huishoudens met een inkomen onder 120% van het sociaal minimum een huurverlaging tot € 575 per maand (prijspeil 2023) gekregen. Om de impact van de huurverlaging te bepalen, heeft ABF Research berekeningen uitgevoerd met behulp van de zogenaamde Microdata-omgeving van het CBS. Door gegevensbestanden van onder andere de Belastingdienst (inkomens) en de corporaties (huren uit WOZ-bezitstabel dVi) te koppelen, is de impact van de huurverlaging zo accuraat mogelijk berekend. Het resultaat is op wijkniveau uitgewerkt en vervolgens toegewezen aan corporaties. Hierbij is onder andere gekeken naar het aandeel van de huursom dat boven de huurverlagingsgrens van € 550 per corporatie valt.

Hoe zijn de investeringsniveaus bepaald?

De totale investeringsniveaus zijn bepaald door de opgave in aantallen te combineren met kostenkengetallen van (gezaghebbende) partijen en bronnen. Waar nodig en mogelijk zijn de kengetallen gedifferentieerd naar relevante woningkenmerken (bijvoorbeeld type woning bij nieuwbouw en energielabel bij verduurzaming).

Voor de stichtingskosten (exclusief grond) van zelfstandige nieuwbouw van DAEB-woningen zijn verschillende bronnen geraadpleegd: (1) Watkostdebouwvaneenhuurwoning, (2) de Aedes-benchmark 2022 en (3) de projectinformatie van corporaties (beschikbaar bij Ortec Finance). Na de verschillende bronnen afgewogen te hebben, is de Aedes-benchmark gekozen als te hanteren bron. De belangrijkste reden is dat de meeste corporaties zich hier in (zouden moeten) herkennen, aangezien het informatie betreft over alle nieuwbouwprojecten uit 2021. De stichtingskosten zijn gedifferentieerd naar een- en meergezinswoningen. Voor grondkosten in de DAEB-tak zijn de gemeentelijke sociale grondprijzen gehanteerd (verzameld door Watkostdebouwvaneenhuurwoning).

De stichtingskosten voor de flexwoningen zijn bepaald door het gemiddelde te nemen van twee recente aanbestedingen: de aanbesteding van de RVO en de (plafond)prijzen uit de aanbesteding van Aedes. Voor de kengetallen van de opgave in de bestaande voorraad zijn diverse bronnen geraadpleegd. De kostenkengetallen voor isolatie tot de Standaard zijn geactualiseerd middels een (nieuwe) uitvraag bij TNO. TNO heeft, gebruik makend van het recent ontwikkelde Hestia-model, op woningniveau investeringsbedragen aangeleverd. Hierbij is zo goed mogelijk rekening gehouden met relevante woningkenmerken: type woning, oppervlakte woning/bouwdelen en isolatieniveaus van de bouwdelen. In het onderzoek is ervan uitgegaan dat een deel van de E, F en G woningen niet naar de standaard wordt verbouwd maar naar label C of D (beide respectievelijk 25%). De kengetallen achter die renovaties zijn net als in het vorige onderzoek afkomstig van het Vesta MAIS model van PBL. Ook de kengetallen voor de warmtebronnen/installaties zijn geactualiseerd. De investeringsbedragen voor hybride en volledige elektrische warmtepompen zijn overgenomen van het platform Digipesis van de RVO, gebaseerd op kostenkengetallen van Arcadis. De kosten (aansluitkosten en inpandige kosten) bij het aansluiten op een warmtenet zijn overgenomen uit een rapport ambitiedocument haalbare warmtenetten van Atriensis.

De kosten voor niet-energetische woningverbeteringen (zie ook vraag 1) zijn vastgesteld op € 550 per woning. Dit bedrag is gelijk aan de eerste NPA-doorrekening en afgeleid van de Aedes-benchmark.