Transparante prijstrends bij WOZ-waarden

Een gemeente moet inzichtelijk kunnen maken hoe ze de WOZ-waarde heeft bepaald. Dat is in de praktijk vaak lastig, want er spelen veel factoren een rol en de uitleg moet begrijpelijk zijn.

WOZ-waarde op basis van soortgelijke verkochte woningen

De gemeente taxeert de WOZ-waarde van een woning door te vergelijken met verkoopprijzen van soortgelijke verkochte woningen. De getaxeerde woning verschilt echter bijna altijd van de verkochte woningen. Het is dus belangrijk daar rekening mee te houden. Daarnaast is de WOZ-waarde een waarde op een specifieke waardepeildatum (altijd 1 januari), terwijl verkopen het hele jaar door plaatsvinden. Bij de taxatie wordt daarom een tijdcorrectie toegepast op de verkoopprijzen. Deze tijdcorrectie is vanwege de grote waardestijgingen de laatste jaren veel belangrijker geworden.

Trends in relatie tot de WOZ-waarde

Om een goede, stabiele waardeontwikkeling (trend) te kunnen bepalen, moeten er voldoende verkopen zijn geweest. Om die reden wordt er in de WOZ doorgaans gewerkt met een waardeontwikkeling per gemeente en/of per woningtype. Bij grotere gemeenten is het eventueel mogelijk om onderscheid te maken tussen dorpen, wijken of stadsdelen. Vanuit statistisch oogpunt zijn voor een stabiele, betrouwbare trend minimaal enkele honderden verkopen per jaar nodig.

Verkoopcijfers zijn niet onbeperkt beschikbaar

No-cure-no-pay bureaus stellen bij het aanvechten van een WOZ-waarde steeds vaker de bij de taxatie toegepaste tijdscorrectie ter discussie. Het is echter lastig voor gemeenten om te laten zien dat deze tijdcorrectie correct is verwerkt en dat hun trends betrouwbaar zijn. Het Kadaster staat gemeenten namelijk contractueel niet toe dat verkoopcijfers onbeperkt beschikbaar worden gesteld. Daarmee kan niet alle bij de taxatie gebruikte informatie worden gedeeld.

Postitieve ontwikkeling door uitspraak rechtbank Den Bosch

Hiermee komen gemeenten in een lastige spagaat terecht. Ze moeten transparant zijn, maar kunnen door de beperking mogelijk niet alle relevante stukken aanleveren. Toch is er voor de gemeenten een positieve ontwikkeling op dit vlak. Want onlangs is er een uitspraak geweest van de rechtbank in Den Bosch, die meer mogelijkheden biedt rondom de informatie die door de gemeente moet worden verstrekt.

Trends aannemelijk gemaakt via puntenwolk

In deze uitspraak achtte de rechter dat de gemeente de trends voldoende heeft gemotiveerd via een puntenwolk (zie onderstaande figuur) en een staatje met percentages die betrekking hebben op het marktsegment waarin de getaxeerde woning ligt.

Bovenstaande figuur komt uit OrtaX. Ieder punt in de figuur toont de verhouding tussen een individuele verkoopprijs op de verkoopdatum en de bijbehorende modelwaarde op de WOZ-waardepeildatum. De blauwe lijn toont de waardeontwikkeling in het marktsegment. De figuur maakt duidelijk dat de trend door de puntenwolk beweegt. Ook blijkt uit de figuur dat door de grilligheid van de puntenwolk a) een goede trend niet door alle punten kan lopen en b) dat uit een handvol verkoopcijfers zelden een goede trend zal worden afgeleid. Uiteindelijk was de conclusie van de rechtbank in Den Bosch dan ook dat de gemeente de trend in voldoende mate aannemelijk had gemaakt, waar de eiser zich beperkte tot algemene stellingen die niet concreet waren ingevuld.

Comfort bij dit model

De uitspraak laat goed zien dat er grenzen zijn aan de uitleg die gemeenten moeten verstrekken bij een WOZ-waarde die in het geding is. Uiteindelijk gaat het erom dat een rechter voldoende comfort verkrijgt ten aanzien van het model waarmee de waarde is vastgesteld. Het is daarbij niet nodig om alle details van de afzonderlijke bouwstenen van de taxatie hard te maken. Hopelijk vindt deze uitspraak meer navolging.

Meer weten?

Wil je meer informatie over de prijstrends en puntenwolk uit OrtaX? Neem dan contact op met Raymond Havekes of je Ortec Finance contactpersoon.

Wil je meer informatie over OrtaX? Neem dan contact op met Raymond Havekes.