Publicatie Leidraad Aw Economische Parameters dPi 2023 en Ortec Finance Scenarioset Q3

In dit artikel bespreken we de Leidraad voor de dPi 2023, onze eigen OFS Q3 economie en de belangrijkste verschillen tussen deze verwachtingen en het vorige kwartaal.

Op 31 juli 2023 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) de leidraad gepubliceerd voor de dPi 2023¹. Wij hebben deze leidraad omgezet in een economievariant die ingelezen kan worden in WALS. Ook brengen wij ieder kwartaal een Ortec Finance Scenarioset (OFS) met macro-economische parameters uit voor de woningcorporaties. De OFS Q3 en het economiebestand met daarin de cijfers uit de leidraad zijn te vinden op ons klantenportaal en op de SaaS-omgeving.

Het staat corporaties vrij om af te wijken van de leidraad. Ben je benieuwd naar welke economische uitgangspunten er door de corporaties tijdens dPi 2022 zijn gehanteerd? Lees dan het artikel "Welke economisch parameters gebruiken corporaties in de dpi 2022?".

Leidraad Aw Economische Parameters dPi 2023

De leidraad beschrijft de ontwikkeling van de economische parameters zoals verwacht door de Aw. Dit jaar is de parameterreeks gebaseerd op de cijfers van de OFS Q3. Je ziet hierdoor bijna geen verschil in het grafische verloop van de parameters. De parameters vervullen een richtinggevende functie voor corporaties. Als een corporatie besluit afwijkende parameters voor de kasstromen te hanteren, dient dit te worden toegelicht in de dPi. De leidraad behandelt meer onderwerpen, zoals de autonome waardeontwikkeling en de verhuurderheffing. Net als vorig jaar wordt ook dit jaar de leidraad enkel door de Aw gepubliceerd en niet door WSW. Hierdoor is er niets opgenomen over de obligoheffing en de saneringsheffing. WSW heeft separaat op 31 juli 2023 een uitspraak gedaan over de in te rekenen saneringsheffing en obligoheffing. Voor wat betreft de saneringsheffing hoeft hiernet als vorig jaar géén bedrag voor opgenomen te worden in de dPi. Wel vraagt WSW de corporaties in de vijf begrotingsjaren elk jaar obligo in te rekenen ter grootte van 0,167% van het verwachte geborgd schuldrestant ultimo voorgaand jaar². De obligoheffing die voor 2023 ingerekend mag worden is 0,1383%³.

De belangrijkste aandachtspunten vanuit de leidraad zijn:

• De voorgeschreven autonome ontwikkeling van de waardering is gekoppeld aan de huursomstijging. Dit betekent dat de marktwaarde gekoppeld is aan looninflatie minus 0,5% voor de jaren 2023-2025 en vervolgens prijsinflatievolgend is. Voor de beleidswaarde wordt deze ontwikkeling gecorrigeerd met een extra afslag van 1,5%. Het staat de corporatie vrij om deze afslag naar eigen inzicht verder te verhogen. Het is sinds vorig jaar binnen WALS mogelijk om de autonome ontwikkeling te koppelen aan de huursomstijging.
• Deze voorgeschreven ontwikkeling geldt enkel voor de begrotingsjaren en niet voor het forecastjaar (2023). De waarde eind 2023 dient berekend te worden op basis van een volledige DCF-berekening. WALS doet dit automatisch voor je wanneer is aangegeven dat er sprake is van een forecastjaar.
• Corporaties dienen ten aanzien van de verwachte WOZ-/leegwaardeontwikkeling zelf een inschatting te doen voor hun betreffende regio. Hier kan bijvoorbeeld worden aangesloten bij beschikbare cijfers uit de full-waardering. Ook kan je aansluiten op de lange termijn verwachting uit het handboek gecombineerd met de realisatie van het afgelopen jaar. CBS publiceert de verkoopprijsstijging per COROP-gebied⁴.

Omdat de leidraad toeziet op de dPi-periode, worden voor de periode ná 2028 geen verwachting voorgeschreven. Wel wordt er voor de lange termijn indexatieverwachting in de bijlage naar het waarderingshandboek en naar de OFS Q3 verwezen. Deze laatstgenoemde verwachting is dan ook zo overgenomen. Voor de indexatiecijfers is deze lange termijn verwachting vanaf 2029 en wordt hier lineair naar toe gegroeid.

¹https://www.ilent.nl/documenten/leefomgeving-en-wonen/autoriteit-woningcorporaties/publicaties-cijfers-en-wetgeving/publicaties/leidraad-economische-parameters-dpi-2023
²https://www.wsw.nl/corporaties/informatie-vanaan-corporaties/uitgangspunten-begroting
³https://www.wsw.nl/over-wsw/nieuws-publicaties/laatste-nieuws/nieuwsdetail?tx_ziglists_details%5Bid%5D=682&cHash=93722e75d02dba7a8d46e5b1f0775a7a
⁴https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/84997NED/table?dl=65949

OFS Q3

Naast de publicatie van de leidraad brengen wij ieder kwartaal een nieuwe OFS uit. Dit is een dataset met de verwachte ontwikkelingen van de economische parameters die je kunt gebruiken voor de (meerjaren)begroting of een gevoeligheidsanalyse. Aanvullend bevat de OFS een set van 2.000 even waarschijnlijke scenario’s. Met deze set van economische scenario’s is het mogelijk om de financiële risico’s van jouw corporatie te bepalen middels onze Risicomodule (RM).

Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het vorige kwartaal

Naast het publiceren van de nieuwste OFS, lichten we de wijzigingen in onze inzichten ten opzichte van de OFS van het vorige kwartaal toe. Op deze manier geven de vernieuwde inzichten je direct de mogelijkheid om een inschatting te maken van het effect voor de eigen corporatie. Daarbij maken we ook het vergelijk met de leidraad.

De grootste wijzigingen in de korte termijn verwachtingen van dit kwartaal ten opzichte van het vorige kwartaal zijn als volgt:

• De verwachte piek in de looninflatie is vervroegd van 2024 naar 2023.
• De looninflatie valt op de korte termijn hoger uit dan de prijsinflatie.
• De ontwikkeling van de huizenprijzen is in 2023-2025 minder negatief dan in de OFS Q2 werd verwacht.

Verwachting looninflatie

Zoals gesteld baseert de leidraad haar cijfers op die van de OFS Q3. In de grafieken is daarom de oranje lijn van de OFS Q3 (bijna) niet zichtbaar. De verwachte looninflatie in de OFS Q3 is naar boven bijgesteld, waardoor er een piek verwacht wordt in 2023. Dit komt o.a. doordat in steeds meer CAO’s de hoge prijsinflatie wordt gecompenseerd. Daarnaast is er ook een zekere krapte op de arbeidsmarkt wat ervoor zorgt dat de komende jaren de looninflatie stevig zal zijn. De verwachting t.o.v. de OFS Q2 is fors verhoogd van 4,4% naar 5,6%. In de OFS Q2 werd de piek verwacht in 2024. Naast het verschil in piekmoment, wordt er vanaf 2025 eenzelfde verloop van de looninflatie verwacht. Na 2023 zal de looninflatie afnemen tot een inflatie van 2,3% in 2028.

De huren zijn in 2023-2025 gekoppeld aan de loonindex. De looninflatie van 5,6% in 2023 is daarom een belangrijk cijfer, omdat de huurverhoging vanaf 2024 hiervan afhangt.

Verwachting prijsinflatie

In tegenstelling tot de looninflatie, waar in 2023 een stijging verwacht wordt, verwacht de OFS Q3 dat de prijsinflatie in 2023 zal afnemen naar 4,7%. De prijsinflatie is dus wat naar boven bijgesteld t.o.v. de OFS Q2, waar verwacht werd dat de prijsinflatie zou dalen naar 4%. In beide kwartalen wordt vervolgens een verdere afname van de prijsinflatie verwacht naar 3,1% in 2024. Vanaf 2026 wordt verwacht dat de prijsinflatie langzaam zakt naar de 2%. Kijkend naar het verloop van de looninflatie de komende jaren, ligt deze hoger dan het verloop van de prijsinflatie. Dit pakt voor de huurontwikkeling in 2023-2025 gunstig uit.

Verwachting huizenprijzen

Vergeleken met de OFS Q2 verwacht de OFS Q3 een minder harde daling van de marktindex in 2023, respectievelijk -6,6% tegen -5,1%. Na 2023 wordt er een stijging van de marktindex verwacht die uiteindelijk in 2027 boven 0% komt. In het huidige jaar zullen de verkoopopbrengsten voor corporaties lager uitvallen. De leidraad zegt verder niets over deze parameter.

Bijlage overige grafieken

In deze bijlage worden de overige grafische verschillen tussen de macro-economische verwachtingen tussen de OFS Q2 2023 en de OFS Q3 2023 getoond en de leidraad dPi 2023.